МФК Intergal City - оценка инвестиционного предложения от застройщика Интергал Буд
Учитывая то, что в последнее время происходит на первичном рынке недвижимости Киева с точки зрения роста цен, кажется, что они прицепились к ракете Илона Маска и полетели на Марс.
Но чего же не хватает в данный момент инвесторам в первичный рынок недвижимости? Здесь можно выделить три пункта:
Сегодняшнее инвестиционное предложение ─ от одного из крупнейших застройщиков Киева, “Intergal-Bud”. Объект ─ многофункциональный комплекс под названием “Intergal-City”.
Если брать рынок недвижимости и сузить его до исключительно киевского, то даже здесь существует множество сегментов. Это коммерческая недвижимость, эконом-жилье, комфорт, бизнес, премиум, частные дома и т.д. В данном случае мы имеем дело с сегментом “бизнес-плюс”, где не совсем понятна ни целевая аудитория, ни чем один комплекс такого класса отличается от другого по внутренним характеристикам или сервисным моделям.
Локация данного комплекса сомнительная. Это ул. Старонаводницкая, причем с очень интересным соседом ー Зверинецкое кладбище.
Что по срокам? Строить “Intergal-City” начали в 3-м квартале 2019-го года и изначально обещали сдать в конце 2021-го.
Для понимания, киевский застройщик чуть выше среднего уровня, с хорошими финансовыми и производственными мощностями, обычную стандартную коробку, например, 16- или 25-этажную, может построить и сдать за 2 года. Это совсем стандартная прямоугольная коробка, где нет никаких нюансов с документами, судами и т.д.
Построить столь сложный и дорогой комплекс за 2,5 года просто невозможно. Это должны были понять еще первые инвесторы, которые пришли в отдел продаж.
И вот сейчас конечно же застройщик перенес сроки сдачи комплекса на 2-й квартал 2023-го года.
Построят ли его к этому сроку? Это тоже очень спорный вопрос, но скорее всего ー нет. Почему?
Давайте найдем максимально близкий аналог по сложности строительства. Это Taryan Towers. Он состоит из трех башен, первую из которых ввели в эксплуатацию в прошлом году. Строили её 2,5 года. Весь комплекс планируют сдать за 6,5 лет. Это более реалистичный срок для проектов подобного уровня. Поэтому обратите на это внимание. Сроки очень важны при инвестициях.
В самом вступлении к предложению нам говорят о том, что в нашей стране на сегодняшний день доходность депозитов маленькая, с чем сложно не согласиться. Фондового рынка в Украине нет, как пишут авторы, а в зарубежный инвестировать сложно. Справедливости ради, в последнее время достаточно много наших соотечественников уже воспользовались возможностью вывода капитала из Украины. Как альтернативу всем этим инструментам, нам предлагают вложиться в многофункциональный комплекс “Intergal-City”, с доходностью, которая превышает депозит в нашей стране.
Далее нам говорят, что инвестиции в первичном рынке монетизируются двумя способами. Это либо аренда, либо переуступка как альтернатива первому варианту. То есть, вы отдали деньги застройщику, поехали на пляж и пьете коктейли, а он в это время зарабатывает нужную вам доходность.
Объективно, в последние 5 лет эта модель в нашей стране работала. Вкладывались деньги на начальном этапе строительства, и если выбран хороший застройщик и проект, то получалась двузначная доходность. То есть, инвестор принимал риски, а какая-то операционная деятельность отсутствовала.
Теперь давайте к цифрам. В предложении значится, что аналитики рынка якобы утверждают про 20-30 % доходности, обеспечивающих весь цикл строительства жилого комплекса. То есть, если вы пришли в первый день открытия продаж, вложили деньги в объект, то по завершению строительства вы получите доходность, равную 20-30 %.
Если вернуться назад и посмотреть, что было в предыдущие 5 лет, то такую доходность получали относительно успешные проекты за год. Потому что за весь цикл, учитывая те риски, которые мы несем на нашем рынке недвижимости, где инвестор не имеет никаких прав, 20-30 % ─ это всё же маловато.
Дальше нам расшифровывают, что это сумма за весь цикл. Соответственно, годовых ─ 12-15 %. Несложно подсчитать, что весь цикл строительства в таком случае составляет 2 года.
Очень интересный момент, что в данном предложении очень любят “жонглировать цифрами” и есть предположение, что в более дорогом сегменте рынка доходность может быть ещё на 10-20 % больше.
Из ближайших жилых комплексов, которые можно рассмотреть для сравнения с “Intergal-Bud” ─ ЖК “Владимирский”, комплекс бизнес-класса. Строить и продавать его начали 3,5 года назад. На сегодняшний момент сертификат на дом не получен и он не сдан, но полгода назад к нему полностью были подключены коммуникации и тем, кто хотел, раздали ключи и позволили делать ремонты. Некоторые люди уже там живут, также варианты аренды уже можно найти на ОЛХ.
Попробуем оценить доходность вложения под переуступку в данный ЖК.
На момент старта продаж цена на однокомнатные квартиры начиналась от 45 000 грн за м. кв. Если перевести в доллары, то за 1-комнатную квартиру площадью 53 м. кв. в январе 2018-го года вы бы отдали $84 000. На сегодня такая же квартира на ОЛХ продается уже по цене $102 000. По калькулятору доходности на февраль 2021 года получается сумма, равная 21 %, либо 7 % годовых.
https://ktostroit.com/c1?hash=ab947618bcf3de7905251b5cf1218baa
Давайте представим, что мы покупаем эту квартиру под сдачу в аренду. Считаем в калькуляторе доходности. Цена объекта ($100 000), плюс ремонт ($30 000), равно $130 000. Далее, если ремонт получился хорошим и интересным, и мы находим арендатора на сумму, например, $1000 в месяц, то годовая доходность выходит 9 %, либо окупаемость за 11 лет.
https://ktostroit.com/c2?hash=b2e33dc4600487f40d872daad7b47456
В принципе, цифры неплохие, но даже такой уровень доходности для покупки сейчас и сдачи в аренду выше, чем риски, которые бы возникли при покупке квартиры под переуступку на момент строительства.
Как говорит инвестиционное предложение далее, “в условиях ограниченного предложения жилья представительского класса, некоторые жилые комплексы могут подорожать на 45-60 %”.
Для человека, не интересующегося рынком недвижимости, кажется, что весь Киев усеян “скелетами” монолитов. Да и зачем так много строиться? Кто это покупает и откуда спрос?
По факту, если вспомнить 2017-й год и объемы строительства, которые велись в то время в отличие от сегодняшнего дня, они снизились. Можно говорить, что спрос упал для личного потребления. Все, кто хотел, уже купили жилье. По факту же, в последнее время сильно вырос инвестиционный интерес, потому что депозиты падают, людям некуда нести деньги, а “однушка возле метро” 一 всё более массовая история.
Как вывод к этим показателям видим утверждение, что в любом случае вложение в переуступку будет выгоднее, чем депозит. Не согласиться сложно, но если подумать о рисках нашего рынка, то утверждение, что 21 % процент за 3 года лучше, чем депозит, сомнительно. Такая история подошла бы для иностранного инвестора, который видит, какие у него ставки по депозитам в своей стране.
Далее говорится, что даже в условиях резкого падения недвижимости в цене, актив всегда останется у инвестора. Нужно всего лишь переждать, пока рынок вернет тенденцию к росту.
Опять-таки, если это написано для иностранного инвестора, то всё сходится. После 2008-го года рынок недвижимости начал расти, цены пошли вверх. Но в нашей стране и конкретно на рынке Киева они имеют тенденцию к снижению. В 2008-м году мы были солидарны с мировым рынком, дальше, до 2014-го, пошел небольшой рост. Затем цены существенно просели, а на сегодняшний день даже с небольшим ростом мы с трудом догоняем показатели 2013-го года.
Думаю, многие помнят истории 2007-2008-го года, когда из каждого утюга кричали, что завтра будет только дороже, риелторы пугали тем, что земля в Киеве 一 очень ограниченный ресурс, и нужно побыстрее брать ипотеку. Для многих это закончилось потерей денег, объектов и т.д. Соответственно, все эти риски инвестор должен оценивать, ведь неизвестно, что будет с ценами на недвижимость завтра.
Вернемся к цифрам. “Intergal-City” обещает 45 % доходности на квартирах и 61 % 一 на апартаментах.
Да, в этом комплексе предусмотрены апартаменты. Как правило, чтобы лучше продать такой тип жилья, их делят на мелкие площади. В данном случае минимум 一 это 28 м. кв., которые продаются с меньшим ценником за лот и, соответственно, большим спросом.
В целом, по наблюдениям за рынком Америки, в частности Нью-Йорка, аналитика 2007-го года показывает, что там был очень развит рынок апартаментов. Иногда они давали доходность в два раза больше, чем стандартная однокомнатная квартира. Этот тренд пришел к нам и сейчас, но в данном случае мы имеем жилой комплекс с ценником уровня “бизнес-плюс”, где человеку предлагают за $3 500 купить квадратный метр в апартаментах, общей площадью 28 м. кв.
История немного спорная и нужно понимать, что сегмент сдачи такого жилья довольно специфический, да и в целом его сложнее продать.
Далее застройщик говорит, что апартаменты уже показали свою доходность в 34 % (24 % годовых). В принципе, неплохо, но нужно учесть несколько моментов.
https://ktostroit.com/c1?hash=3c16312badf6c67d23c7dcecbffe3adf
За прошедшие 2 года прилично подорожала первичная недвижимость.
Чтобы построить коробку, облагородить её внешне и сделать базовые работы, нужно продать, к примеру, 50 % квартир за 2 года. Понятно, что строить за свои деньги никто не хочет. Все хотят взять их от сторонних инвесторов, ничем не рискуя, и строить, зарабатывая неплохую прибыль. На момент старта продаж выставляется рыночная цена, но по истечению двух лет, когда дохода достаточно, зачем делиться им с инвесторами? Поэтому стоимость за м. кв. повышается. Безусловно, часть инвесторов “отвалится”, поскольку цена может быть уже совсем не рыночной. На данном этапе застройщику это не столь важно, он может дальше привлекать скидками или уровнем доходности. Но будет ли он таким, как обещали, вопрос спорный.
По какой цене можно продать объект по окончанию строительства?
Максимально объективная оценка 一 это считать по доходности аренды. Иными словами, вы как инвестор взяли на себя риски строительства, а другой инвестор просто покупает готовый объект для сдачи в аренду. Чтобы понимать, по какой цене продать готовое, нужно посмотреть доходность аренды, то есть сможет ли тот, кто купит у вас эту недвижимость, получить интересный ему уровень доходности.
Несмотря на то, что сложно представить и аудиторию покупателей такого жилья, и соблюдение обещанных сроков сдачи объекта, доходность мы видим совсем не впечатляющую. И если вам действительно нравится застройщик и комплекс, лучше дождаться окончания строительства и купить жилье по переуступке, сдавая его в аренду, если такой способ вам подходит.
И наконец, квартиры. Их перспективы оценить сложно из-за стоимости, которая сильно отличается. И по поводу целесообразности инвестиций под переуступку в данном случае есть большие сомнения.
Но если вы всё же хотите инвестировать в этот комплекс, советуем дождаться хотя бы обещанных сроков 2023-го года, чтобы оценить степень готовности объекта и купить под сдачу в аренду готовый или близкий к готовому вариант. Но, как показывают цифры, в соотношении с рисками, инвестиционная привлекательность объекта невысокая.