МФК Intergal City від Інтергал-Буд - чи вигідно для інвестиції?

 
Головна  → Блог  ➜ Intergal City - оцінка інвестиційної пропозиції

МФК Intergal City - оцінка інвестиційної пропозиції від забудовника Інтергал Буд

З огляду на те, що останнім часом відбувається на первинному ринку нерухомості Києва з точки зору зростання цін, здається, що вони причепилися до ракети Ілона Маска і полетіли на Марс.


Але чого ж не вистачає в даний момент інвесторам в первинний ринок нерухомості? Тут можна виділити три пункти:

  • критичне мислення;
  • тверезий погляд;
  • оцінка цифр.

Сьогоднішня інвестиційна пропозиція ─ від одного з найбільших забудовників Києва, "Intergal-Bud". Об'єкт ─ багатофункціональний комплекс під назвою "Intergal-City".

Якщо брати ринок нерухомості і звузити його до виключно київського, то навіть тут існує безліч сегментів. Це комерційна нерухомість, економ-житло, комфорт, бізнес, преміум, приватні будинки і т.д. В даному випадку ми маємо справу з сегментом "бізнес-плюс", де не зовсім зрозуміла ні цільова аудиторія, ні чим один комплекс такого класу відрізняється від іншого по внутрішнім характеристикам або сервісним моделям.


Локація даного комплексу сумнівна. Це вул. Старонаводницька, причому з дуже цікавим сусідом ー Звіринецьке кладовище.

Що за термінами? Будувати "Intergal-City" почали в 3-му кварталі 2019 року і спочатку обіцяли здати в кінці 2021-го.


Для розуміння, київський забудовник трохи вище середнього рівня, з хорошими фінансовими та виробничими потужностями, звичайну стандартну коробку, наприклад, 16- або 25-поверхову, може побудувати і здати за 2 роки. Це зовсім стандартна прямокутна коробка, де немає ніяких нюансів з документами, судами і т.д.


Побудувати такий складний і дорогий комплекс за 2,5 року просто неможливо. Це повинні були зрозуміти ще перші інвестори, які прийшли до відділу продажів.


І ось зараз звичайно ж забудовник переніс терміни здачі комплексу на 2-й квартал 2023-го року.


Побудують його до цього терміну? Це теж дуже спірне питання, але швидше за все ー нi. Чому?


Давайте знайдемо максимально близький аналог за складністю будівництва. Це Taryan Towers. Він складається з трьох веж, першу з яких ввели в експлуатацію в минулому році. Будували її 2,5 роки. Весь комплекс планують здати за 6,5 років. Це більш реалістичний термін для проектів подібного рівня. Тому зверніть на це увагу. Терміни дуже важливі при інвестиціях.

У самому вступі до пропозиції нам говорять про те, що в нашій країні на сьогоднішній день прибутковість депозитів маленька, з чим важко не погодитися. Фондового ринку в Україні немає, як пишуть автори, а в закордонний інвестувати складно. Справедливості заради, останнім часом досить багато наших співвітчизників вже скористалися можливістю виведення капіталу з України. Як альтернативу всім цим інструментам, нам пропонують вкластися в багатофункціональний комплекс "Intergal-City", з прибутковістю, яка перевищує депозит в нашій країні.


Далі нам кажуть, що інвестиції в первинному ринку монетизуються двома способами. Це або оренда, або переуступка як альтернатива першим варіантом. Тобто, ви віддали гроші забудовникові, поїхали на пляж і п'єте коктейлі, а він в цей час заробляє потрібну вам прибутковість.


Об'єктивно, в останні 5 років ця модель в нашій країні працювала. Вкладалися гроші на початковому етапі будівництва, і якщо обраний хороший забудовник і проект, то виходила двозначна прибутковість. Тобто, інвестор брав ризики, а якась операційна діяльність була відсутня.


Тепер давайте до цифр. У реченні значиться, що аналітики ринку нібито стверджують про 20-30% дохідності, що забезпечують весь цикл будівництва житлового комплексу. Тобто, якщо ви прийшли в перший день відкриття продажів, вклали гроші в об'єкт, то по завершенню будівництва ви отримаєте прибутковість, рівну 20-30%.

Якщо повернутися назад і подивитися, що було в попередні 5 років, то таку прибутковість отримували відносно успішні проекти за рік. Тому що за весь цикл, враховуючи ті ризики, які ми несемо на нашому ринку нерухомості, де інвестор не має ніяких прав, 20-30% ─ це все ж замало.

Далі нам розшифровують, що це сума за весь цикл. Відповідно, річних ─ 12-15%. Нескладно підрахувати, що весь цикл будівництва в такому випадку становить 2 роки.


Дуже цікавий момент, що в даному реченні дуже люблять "жонглювати цифрами" і є припущення, що в більш дорогому сегменті ринку прибутковість може бути ще на 10-20% більше.

З найближчих житлових комплексів, які можна розглянути для порівняння з "Intergal-Bud" ─ ЖК "Володимирський", комплекс бізнес-класу. Будувати і продавати його почали 3,5 року назад. На сьогоднішній момент сертифікат на будинок не отримано і він не зданий, але півроку тому до нього повністю були підключені комунікації і тим, хто хотів, роздали ключі і дозволили робити ремонти. Деякі люди вже там живуть, також варіанти оренди вже можна знайти на ОЛХ.

Спробуємо оцінити прибутковість вкладення під переуступку в даний ЖК.


На момент старту продажів ціна на однокімнатні квартири починалася від 45 000 грн за м. Кв. Якщо перевести в долари, то за 1-кімнатну квартиру площею 53 м. Кв. в січні 2018 го року ви б віддали $ 84 000. На сьогодні така ж квартира на ОЛХ продається вже за ціною $ 102 000. За калькулятору прибутковості на лютий 2021 року виходить сума, що дорівнює 21%, або 7% річних.

https://ktostroit.com/c1?hash=ab947618bcf3de7905251b5cf1218baa

Давайте уявимо, що ми купуємо цю квартиру під здачу в оренду. Вважаємо в калькуляторі прибутковості. Ціна об'єкта ($ 100 000), плюс ремонт ($ 30 000), дорівнює $ 130 000. Далі, якщо ремонт вийшов хорошим і цікавим, і ми знаходимо орендаря на суму, наприклад, $ 1000 в місяць, то річна прибутковість виходить 9%, або окупність за 11 років.

https://ktostroit.com/c2?hash=b2e33dc4600487f40d872daad7b47456


В принципі, цифри непогані, але навіть такий рівень прибутковості для покупки зараз і здачі в оренду вище, ніж ризики, які б виникли при покупці квартири під переуступку на момент будівництва.

Як говорить інвестиційна пропозиція далі, "в умовах обмеженої пропозиції житла представницького класу, деякі житлові комплекси можуть подорожчати на 45-60%".


Для людини, яка не цікавиться ринком нерухомості, здається, що весь Київ усіяний "скелетами" монолітів. Та й навіщо так багато будуватися? Хто це купує і звідки попит?


За фактом, якщо згадати 2017-й рік і обсяги будівництва, які велися в той час на відміну від сьогоднішнього дня, вони знизилися. Можна говорити, що попит впав для особистого споживання. Всі, хто хотів, вже купили житло. За фактом же, останнім часом сильно зріс інвестиційний інтерес, тому що депозити падають, людям нікуди нести гроші, а "одиничка біля метро" 一 все більш масова історія.


Як висновок до цих показників бачимо твердження, що в будь-якому випадку вкладення в переуступку буде вигідніше, ніж депозит. З цим не погодитися складно, але якщо подумати про ризики нашого ринку, то твердження, що 21% відсоток за 3 роки краще, ніж депозит, сумнівно. Така історія підійшла б для іноземного інвестора, який бачить, які у нього ставки по депозитах у своїй країні.

Далі йдеться про те, що навіть в умовах різкого падіння нерухомості в ціні, актив завжди залишиться у інвестора. Потрібно всього лише перечекати, поки ринок поверне тенденцію до зростання.


Знову-таки, якщо це написано для іноземного інвестора, то все сходиться. Після 2008-го року ринок нерухомості почав рости, ціни пішли вгору. Але в нашій країні і конкретно на ринку Києва вони мають тенденцію до зниження. У 2008-му році ми були солідарні зі світовим ринком, далі, до 2014-го, пішов невелике зростання. Потім ціни істотно просіли, а на сьогоднішній день навіть з невеликим зростанням ми насилу наздоганяємо показники 2013 року.


Думаю, багато хто пам'ятає історії 2007-2008-го року, коли з кожного праски кричали, що завтра буде тільки дорожче, ріелтори лякали тим, що земля в Києві 一 дуже обмежений ресурс, і потрібно швидше брати іпотеку. Для багатьох це закінчилося втратою грошей, об'єктів і т.д. Відповідно, всі ці ризики інвестор повинен оцінювати, адже невідомо, що буде з цінами на нерухомість завтра.

Повернемося до цифр. "Intergal-City" обіцяє 45% прибутковості на квартирах і 61% 一 на апартаментах.


Так, в цьому комплексі передбачені апартаменти. Як правило, щоб краще продати такий тип житла, їх ділять на дрібні площі. В даному випадку мінімум 一 це 28 м. Кв., Які продаються з меншим цінником за лот і, відповідно, великим попитом.


В цілому, за спостереженнями за ринком Америки, зокрема Нью-Йорка, аналітика 2007-го року показує, що там був дуже розвинений ринок апартаментів. Іноді вони давали прибутковість в два рази більше, ніж стандартна однокімнатна квартира. Цей тренд прийшов до нас і зараз, але в даному випадку ми маємо житловий комплекс з цінником рівня "бізнес-плюс", де людині пропонують за $ 3 500 купити квадратний метр в апартаментах, загальною площею 28 м. Кв.


Історія трохи спірна і потрібно розуміти, що сегмент здачі такого житла досить специфічний, так і в цілому його складніше продати.

Далі забудовник каже, що апартаменти вже показали свою прибутковість в 34% (24% річних). В принципі, непогано, але потрібно врахувати кілька моментів.

https://ktostroit.com/c1?hash=3c16312badf6c67d23c7dcecbffe3adf


За минулі 2 роки пристойно подорожчала первинна нерухомість.


Щоб побудувати коробку, облагородити її зовні і зробити базові роботи, потрібно продати, наприклад, 50% квартир за 2 роки. Зрозуміло, що будувати за свої гроші ніхто не хоче. Всі хочуть взяти їх від сторонніх інвесторів, нічим не ризикуючи, і будувати, заробляючи непогані прибутки. На момент старту продажів виставляється ринкова ціна, але по закінченню двох років, коли доходу достатньо, навіщо ділитися ним з інвесторами? Тому вартість за м. Кв. підвищується. Безумовно, частина інвесторів "відвалиться", оскільки ціна може бути вже зовсім не ринковою. На даному етапі забудовнику це не настільки важливо, він може далі залучати знижками або рівнем прибутковості. Але чи буде він таким, як обіцяли, питання спірне.

За якою ціною можна продати об'єкт після закінчення будівництва?

Максимально об'єктивна оцінка 一 це вважати за прибутковістю оренди. Іншими словами, ви як інвестор взяли на себе ризики будівництва, а інший інвестор просто купує готовий об'єкт для здачі в оренду. Щоб розуміти, за якою ціною продати готове, потрібно подивитися прибутковість оренди, тобто чи зможе той, хто купить у вас цю нерухомість, отримати цікавий йому рівень прибутковості.

Незважаючи на те, що складно уявити і аудиторію покупців такого житла, і дотримання обіцяних термінів здачі об'єкта, прибутковість ми бачимо зовсім вражаючу. І якщо вам дійсно подобається забудовник і комплекс, краще дочекатися закінчення будівництва і купити житло за переуступкою, здаючи його в оренду, якщо такий спосіб вам підходить.

І нарешті, квартири. Їх перспективи оцінити складно через вартість, яка сильно відрізняється. І з приводу доцільності інвестицій під переуступку в даному випадку є великі сумніви.


Але якщо ви все ж хочете інвестувати в цей комплекс, радимо дочекатися хоча б обіцяних термінів 2023-го року, щоб оцінити ступінь готовності об'єкта і купити під здачу в оренду готовий або близький до готового варіант. Але, як показують цифри, в співвідношенні з ризиками, інвестиційна привабливість об'єкта невисока.

Рейтинг забудовників Києва 2021

Пишіть мені: