Рейтинг застройщиков Киева 2020

Застройщики Киева: аналитика первичного рынка недвижимости на 1 квартал 2020 года

 

Что происходит с первичным рынком недвижимости Киева, попробуем разобраться с помощью аналитики динамики строек. Такие показатели, как запуск новых строек, сдача уже построенных объектов и сроки их задержки – относительно красноречиво описывают рынок новостроек и его финансовое самочувствие.

 

 

 

В чем польза аналитики по динамике строек для тех, кто планирует вкладывать деньги в первичный рынок жилой недвижимости Киева?

 


Динамика строек отражает состояние рынка первичной недвижимости и его перспективы. Если мы видим существенное проседание рынка, задержки строек и массовые недострои - наверное сейчас не лучшее время инвестировать в первичную недвижимость.

 

 

Когда есть большой спрос, застройщики имеют положительную маржу – стройки растут как грибы (вспомним период 2015-2018 года). В такие моменты, застройщику нет смысла затягивать строительство, поскольку ему выгоднее наращивать скорость работы своего конвейера: запустил-продал-построил-сдал. И с другой стороны - когда финансовые показатели не очень сходятся: растет себестоимость строительства (как в 2019 году), падает спрос при растущем предложении на рынке (рост конкуренции) – новые стройки запускают не так быстро, старые затягивают со сдачей и т.п.

 

 

Нужно также отметить, что однозначные выводы по сухим цифрам хорошо портят строительные пирамиды (типа Аркады, Укрбуда). В пирамидах из-за объективных рыночных причин (проседание цен, рост конкуренции или рост себестоимости) или субъективных (простой вывод денег застройщиком) – достройка уже строящегося объекта производится за счет продажи «обещаний построить» нового объекта. В таком случае темп роста новых строек не отражает финансовое благополучие первичного рынка недвижимости. Но все же пирамиды, это скорее исключение, чем правило.

 

 

Вопрос цен я затрагивать не буду, поскольку аналитику цен вы можете встретить на многих других ресурсах. Кроме того изменение цены – довольно инерционный процесс. Например, в кризис 2008 года, при уже состоявшемся скачке доллара почти в 2 раза, недвижимость в первые месяцы, практически не потеряла в стоимости. В такие моменты рынок замирает, сделки проводятся только с хорошим дисконтом и общая динамика падения средних цен растягивается на годы.

 

 


База объектов первичного рынка жилой недвижимости Киева для аналитики по состоянию на 1 квартал 2020 года

 

 

Базой для аналитики являются практически все объекты первичного жилого строительства города Киев, начиная с 2013 года и по сегодняшний день. Важно отметить, что пригород Киева не учитывается и там ситуация может быть кардинально иной. Возможно в будущем пригород тоже будет добавлен к аналитике, но пока только Киев!

 

 

Итак, актуальные цифры базы объектов первичного строительства на сегодня такие:

ВСЕ ЖК

с 2013 года
Всего 81 застройщика по городу Киев
Всего в базе 800 очередей в 339 ЖК (с 2013 года)
Всего с 2013 года сдано 459 очередей в 162 ЖК
На сегодня в строительстве 341 очередей в 177 ЖК
Средняя задержка по городу Киев: 10 мес.

 

 

 

Для начала посмотрим на объемы начатых и сданных объектов в Киеве:

 

объем новых и сданных строек в Киеве

 

Как видим, никакого пузыря на рынке первичной недвижимости нет. Вся шумиха в медиа о том, что Киев застраивается рекордными темпами не соответствует действительности. Начиная с 2014 года рынок активно пополнялся построенными домами, количество которых было даже выше, чем новых строек (за счет начатых еще до 2014 года объектов). Из этого можно сделать простой вывод, что рынок зависит исключительно от текущего спроса (текущей платежеспособности населения) и на рынке нет перегибов, связанных с пузырями или раздутым от ипотеки спросом.

 

 

Здесь нужно отметить важный нюанс: в данной статистике учитывается количество начатых и сданных домов, в то время, как в данных Государственной службы статистики Украины (на которые ссылаются чаще всего профильные медиа ресурсы) приводятся цифры по сданным квадратным метрам. Это важно понимать в разрезе того, что некоторые пропорции год к году будут не совпадать!

 

 

Пик запуска новых строек и сдачи уже готовых объектов был в 2017-18 годах, после чего темпы немного снизились. Такую же статистику можно увидеть и в данных Государственной службы статистики Украины по объемам сдачи жилья. И, что важно, темпы запуска новых объектов коррелируют с темпами сдачи готовых объектов. И первое и второе на сегодня находятся в спадающем тренде. А учитывая текущую ситуацию в стране и мире, можно предположить, что ниспадающая тенденция будет продолжаться.

 

 

 

Теперь посмотрим более красноречивый график - средняя задержка сданных объектов (в месяцах) по годам:

 

задержка строек в Киеве

 

Прежде, чем делать выводы по графику, давайте разберемся что значит средняя задержка за конкретный период. В данном случае, берем все объекты, которые были сданы, например в 2019 году, и анализируем среднюю задержку по этим объектам. При среднем сроке строительства дома в 3-4 года, получаем, что задержка за 2019 год была по объектам, которые начали строиться в 2015-16 годах.

 

 

Итак, мы имеем существенный рост средней задержки по объектам первичного рынка жилой недвижимости Киева. Какие выводы можно с этого сделать?

 

 

Во-первых, мы имеем последствия рекордных темпов запуска новых строек в 2016-18 годах. Очевидно, поскольку динамика спроса стала нисходящей, не все объекты смогли найти своих счастливых обладателей в те сроки, которые планировались на самом пике спроса 16-18 годов.

 

 

Во-вторых, бум строительства был подкреплен определенными объективными факторами (активная миграция с восточных областей, снижение доверия к депозитам и рост инвестиций в недвижимость с целью заработка). И здесь мы приходим все к той же базовой причине - спрос утихает и сроки строительства уже запущенных объектов растягиваются. Это четко подтверждается и уменьшением количества новых строек.

 

 

 

 

Какие можно сделать итоговые выводы и что будет дальше на рынке первичной жилой недвижимости Киева в 2020 и последующих годах?

 

 

На сегодняшний день, главным фактором риска является пандемия короновируса и связанные с ней экономические потери и риски, которые затронули все экономики мира. Это не могло не отразиться на настроениях украинцев и еще больше будет давить на падение динамики спроса на недвижимость. Как мы убедились, на данном этапе развития рынка первичной недвижимости именно спрос определяет состояние рынка и его перспективы. А косвенные признаки состояния спроса - это количество запускаемых строек и сроки сдачи текущих объектов. Для более оперативного отслеживания рынка предлагаю следить в ежеквартальном разрезе за данными параметрами.

 

 

Количество новых объектов (ежеквартально):

 

количество новых строек в Киеве по кварталам

 

 


Средняя задержка (ежеквартальная):

 

средняя задержка строек в Киеве поквартально

 

 


Что ждет рынок дальше в некоторой степени можно предсказывать по описанным параметрам. Но, очевидно, никак нельзя учесть экономических факторов, которые будут активно влиять на спрос. Будущий экономический кризис или открытие рынка земли? Запуск ипотеки или выезд активного населения за рубеж? Что из этого и в каком объеме будет влиять на спрос - не может сказать никто! Но базовое состояние рынка для принятия оперативных решений по инвестициям в первичный рынок жилой недвижимости Киева мы отслеживать в силах.

 

 

 

 

Надеюсь моя аналитика будет полезна, но если у Вас есть замечания, предлагаю обсудить это в комментариях:

https://www.facebook.com/KtoStroit

 

Рейтинг застройщиков Киева 2020

Пишите мне: