Рейтинг забудовників Києва 2020

Забудовники Києва: аналітика первинного ринку нерухомості на 1 півріччя (1, 2 квартал) 2020 року

 

Що відбувається з первинним ринком нерухомості Києва, спробуємо розібратися за допомогою аналітики динаміки будівництв. Такі показники, як запуск нових будівництв, здача вже побудованих об'єктів і терміни їх затримки - красномовно описують ринок новобудов і його фінансове самопочуття.

 

 

 

У чому користь аналітики по динаміці будівництв для тих, хто планує вкладати гроші в первинний ринок житлової нерухомості Києва?

 


Динаміка будівництв відображає стан ринку первинної нерухомості і його перспективи. Якщо ми бачимо істотне просідання ринку, затримки будівництв і масові недобудови - напевно зараз не найкращий час інвестувати в первинну нерухомість.

 

 

Коли є великий попит, забудовники мають позитивну маржу - будівництва зростають як гриби (згадаємо період 2015-2018 року). У такі моменти, забудовнику немає сенсу затягувати будівництво, оскільки йому вигідніше нарощувати швидкість роботи свого конвеєра: запустив-продав-побудував-здав. А з іншого боку - коли фінансові показники не дуже сходяться: зростає собівартість будівництва (як у 2019 році), падає попит при зростаючій пропозиції на ринку (зростання конкуренції) - нові будівництва запускають не так швидко, старі затягують зі здачею і т.п.

 

 

Потрібно також відзначити, що однозначні висновки по сухих цифрах добре псують будівельні піраміди (типу Аркади, Укрбуду). У пірамідах через об'єктивні ринкові причини (просідання цін, зростання конкуренції або зростання собівартості) або суб'єктивні (простий вивід грошей забудовником) - добудова вже споруджуваного об'єкта проводиться за рахунок продажу «обіцянок побудувати» нового об'єкта. В такому випадку темп росту нових будівництв не відображає фінансове благополуччя первинного ринку нерухомості. Але все ж піраміди, це швидше виняток, ніж правило.

 

 

Питання цін я зачіпати не буду, оскільки аналітику цін ви можете зустріти на багатьох інших ресурсах. Крім того зміна ціни - досить інерційний процес. Наприклад, під час кризи 2008 року, коли вже відбувся стрибок долара майже в 2 рази, нерухомість в перші місяці, практично не втратила у вартості. У такі моменти ринок завмирає, угоди проводяться тільки з хорошим дисконтом і загальна динаміка падіння середніх цін розтягується на роки.

 

 


База об'єктів первинного ринку житлової нерухомості Києва для аналітики станом на 1 півріччя (1, 2 квартал) 2020 року

 

 

Базою для аналітики є практично всі об'єкти первинного житлового будівництва міста Київ, починаючи з 2013 року і по сьогоднішній день. Важливо відзначити, що передмістя Києва не враховується і там ситуація може бути кардинально іншою. Можливо у майбутньому передмістя теж буде додано до аналітики, але поки тільки Київ!

 

 

Отже, актуальні цифри бази об'єктів первинного будівництва на сьогодні такі:

ВСІ ЖК

з 2013 року
Всього 82 забудовника по місту Киев
Всього в базі 827 черг в 342 ЖК (з 2013 року)
Всього з 2013 року здано 467 черг в 163 ЖК
На сьогодні в будівництві 360 черг в 179 ЖК
Середня затримка по місту Киев: 12 міс.

 

 

 

Для початку подивимося на обсяги початих і зданих об'єктів в Києві:

 

обсяг нових і зданих будівництв в Києві

 

Як бачимо, ніякої бульбашки на ринку первинної нерухомості немає. Весь галас в медіа про те, що Київ забудовується рекордними темпами не відповідає дійсності. Починаючи з 2014 року ринок активно поповнювався зданими будинками, кількість яких було навіть вище, ніж нових будівництв (за рахунок початих ще до 2014 року об'єктів). З цього можна зробити простий висновок, що ринок залежить виключно від поточного попиту (поточної платоспроможності населення) і на ринку немає перегинів, пов'язаних з бульбашками або роздутим від іпотеки попитом.

 

 

Тут потрібно відзначити важливий нюанс: в даній статистиці враховується кількість початих і зданих будинків, в той час, як в даних Державної служби статистики України (на які посилаються найчастіше профільні медіа ресурси) наводяться цифри по зданим квадратним метрам. Це важливо розуміти в розрізі того, що деякі пропорції рік до року будуть не збігатися!

 

 

Пік запуску нових будівництв і здачі вже готових об'єктів був у 2017-18 роках, після чого темпи трохи знизилися. Таку ж статистику можна побачити і в даних Державної служби статистики України за обсягами здачі житла. І, що важливо, темпи запуску нових об'єктів корелюють з темпами здачі готових об'єктів. І перше і друге на сьогодні знаходяться в спадаючому тренді. А з огляду на поточну ситуацію в країні і світі, можна припустити, що спадаюча тенденція триватиме й надалі.

 

 

 

Тепер подивимося більш красномовний графік - середня затримка зданих об'єктів (в місяцях) за роками:

 

затримка будівництв в Києві

 

Перш, ніж робити висновки за графіком, давайте розберемося що означає середня затримка за конкретний період. В даному випадку, беремо всі об'єкти, які були здані, наприклад у 2019 році, і аналізуємо середню затримку по цим об'єктам. При середньому терміні будівництва будинку в 3-4 роки, отримуємо, що затримка за 2019 рік була по об'єктах, які почали будуватися в 2015-16 роках.

 

 

Отже, ми маємо істотне зростання середньої затримки по об'єктах первинного ринку житлової нерухомості Києва. Які висновки можна з цього зробити?

 

 

По-перше, ми маємо наслідки рекордних темпів запуску нових будівництв в 2016-18 роках. Очевидно, оскільки динаміка попиту стала низхідною, не всі об'єкти змогли знайти своїх щасливих володарів в ті терміни, які планувалися на самому піку попиту 16-18 років.

 

 

По-друге, бум будівництва був підкріплений певними об'єктивними факторами (активна міграція зі східних областей, зниження довіри до депозитів і зростання інвестицій в нерухомість з метою заробітку). І тут ми приходимо все до тієї ж базової причини - попит вщухає і терміни будівництва вже запущених об'єктів розтягуються. Це чітко підтверджується і зменшенням кількості нових будівництв.

 

 

 

 

Які можна зробити висновки і що буде далі на ринку первинної житлової нерухомості Києва у 2020 і наступних роках?

 

 

На сьогоднішній день, головним фактором ризику є пандемія короновіруса і пов'язані з нею економічні втрати і ризики, які зачепили всі економіки світу. Це не могло не відбитися на настроях українців і ще більше буде тиснути на падіння динаміки попиту на нерухомість. Як ми переконалися, на даному етапі розвитку ринку первинної нерухомості саме попит визначає стан ринку і його перспективи. А непрямі ознаки стану попиту - це кількість нових будівництв і терміни здачі поточних об'єктів. Для більш оперативного відстеження ринку пропоную стежити в щоквартальному розрізі за даними параметрами.

 

 

Кількість нових об'єктів (щоквартально):

 

кількість нових будівництв в Києві по кварталам

 

 


Середня затримка (щоквартальна):

 

середня затримка будівництв в Києві поквартально

 

 


Що чекає ринок далі в деякій мірі можна передбачати по описаним параметрам. Але, очевидно, ніяк не можна врахувати економічних чинників, які будуть активно впливати на попит. Майбутня економічна криза або відкриття ринку землі? Запуск іпотеки або виїзд активного населення за кордон? Що з цього і в якому обсязі буде впливати на попит - не може сказати ніхто! Але базовий стан ринку для прийняття оперативних рішень з інвестицій в первинний ринок житлової нерухомості Києва ми відстежувати в силах.

 

 

 

 

Сподіваюся моя аналітика буде корисною, але якщо у Вас є зауваження, пропоную обговорити це в коментарях:

https://www.facebook.com/KtoStroit

 

Рейтинг забудовників Києва 2020

Пишіть мені: