Рентабельность аренды ー что это и зачем её рассчитывать? Многие живут, не зная об этом термине и, вроде бы, всё хорошо. Но так ли это на самом деле? Будем разбираться.
Итак, типичный пример: есть владелец квартиры и он говорит: “Ну, вот смотрите, я сдаю её за 10 000 грн, это отличная сумма в месяц и прибавка к моей пенсии”. Кстати, они в этом году выросли на 57 грн и сейчас составляют чуть меньше 2000, так что в принципе 10 000 прибавки к такой пенсии ー это классное решение, но всё ли так просто? Что же такое эта рентабельность?
В теории, это то количество арендных плат, за которые вы окупите стоимость своей квартиры, вместе с ремонтом и всеми сопутствующими расходами. На рынке недвижимости есть одно очень красивое правило ー “правило 1 %” или 100 аренд. Это означает, что каждый месяц вы получаете арендную плату в размере 1 % от стоимости вашего объекта. А если мы говорим об 1 %, то весь ваш объект окупается за 100 арендных плат. Это очень простой метод расчета. Если вы смотрите объект за $50 000, то сразу прикидываете в голове, сдадите ли его за $500. Если да ー окей, цена хорошая, можно брать.
Какая же рентабельность аренды в 2021-м году на примере рынка недвижимости Киева? Сузим его до самых ликвидных объектов. Это однокомнатные квартиры, поскольку рентабельность в двух- и трехкомнатных, скорее всего, будет еще ниже.
В целом, большая часть реального рынка находится именно в однокомнатных квартирах или же апартаментах, то есть, маленьких площадях.
Попробуем оценить различные жилые комплексы и сегменты этого рынка с точки зрения рентабельности. Для начала посмотрим на старый жилой фонд, на “сталинки” и “хрущевки”. Но будем смотреть не Троещину, потому что если вы хотите купить однушку в этом районе под аренду, то рентабельность тут, скорее всего, будет сомнительная.
Возьмем за ориентир метро “Дружбы народов”. Здесь хорошая инфраструктура, транспортная доступность и так далее. Один из самых дешевых вариантов в этом районе, согласно ОЛХ, однокомнатная квартира за 8000 грн. Да, на первом этаже и не с люксовым ремонтом, но если пересчитать стоимость вложения в ремонт старого жилого фонда и посмотреть на рентабельность этой истории, выходит так себе.
В отдельных ухоженных домах, с хорошими подъездами и классным месторасположением, сдавать можно. Особенно, если это “царские” дома, “сталинки”, там стоит вкладывать в ремонт. Вы получите хорошую доходность. Но в “убитых” “хрущевках” и “панельках”, пусть даже возле метро, вложения вряд ли хорошо окупятся.
Что же предлагает вторичный рынок в таком сегменте на продажу?
В среднем, один из самых дешевых вариантов в доме еще не аварийного состояния, обойдется в $60 000. Считаем по калькулятору доходности аренды. Попробуем сдать такую квартиру без ремонта за 9000 грн. Амортизацию можно ставить в 4-5 %, в итоге получаем доходность в 6 % годовых и окупаемость за 16 лет. Как видим, по “правилу 1 %” годовая доходность должна быть 12 %, а окупаемость ー чуть больше, чем 8 лет. Здесь мы видим цифры в два раза хуже, а учитывая перспективы такого жилья, через 5-10 лет спрос на него будет всё же сильно падать. Делаем вывод, что для покупки с точки зрения рентабельности ー так себе.
https://ktostroit.com/c2?hash=18ebb55a52a182e6a7b0a626641a234f
Теперь рассмотрим новострой на примере ЖК “Патриотика”. В среднем по аренде это 10-13000 грн. Продажа самых дешевых вариантов ー $58-60000. По калькулятору доходности аренды, берем нижнюю цену в $58000 и сдаем квартиру в аренду за 10000 грн, или $357. Оставляем амортизацию ремонта в 10 %, поскольку он относительно новый, хотя и довольно бюджетный. Как результат, годовая доходность не сильно отличается от варианта в районе “Дружбы народов”, это 6 %. Соответственно, окупаемость такого объекта составит 15 лет. Опять же, до “правила 100 аренд” это совсем не дотягивает.
https://ktostroit.com/c2?hash=49f8423e8b27cefa7bbd4b0cc0905dd6
Следующий объект ー ЖК “Династия”, жилье комфорт-класса с хорошим расположением, поэтому здесь аренда в среднем обойдется уже в 15 000 грн. По чём же предлагают объекты с ремонтом в этом жилом комплексе на продажу? Самый дешевый вариант из предлагаемых ー $100 000. По калькулятору аренды ставим цену в месяц ー 15 000 грн ($536). При 10 % амортизации мы получаем всё те же 6 % годовых с окупаемостью в 17 лет.
https://ktostroit.com/c2?hash=5dbc4f6305385f16d60f876731a1422c
Последний из рассматриваемых сегментов ー ЖК “Французский квартал-2”. Это уже бизнес-класс, хотя и к нему есть вопросы из-за плотности застройки вокруг, но очень многим нравится это место.
Итак, на продажу мы видим однокомнатную квартиру за $140 000 с неплохим как для такого уровня ремонтом. Берем за основу эту цифру в нашем калькуляторе. Сдаем её в аренду за $950. Амортизация здесь ー спорный вопрос, поскольку через 5 лет, чтобы сдать такой объект за $1000, ремонт нужно будет здорово обновлять. Поэтому оставляем 10 % и как видим, годовая доходность составляет 7 %. Это немножко выше, чем в предыдущих примерах, но всё равно существенно картина не меняется. Окупаемость в этом случае мы получим за 13-14 лет.
https://ktostroit.com/c2?hash=fd7a7575adbc117ba9a787d1a889f8fc
И все-таки, какую годовую доходность брать за основу? Хорошим вариантом будет 8 %. И такую цифру получить вполне реально, если не покупать первые попавшиеся объекты. Но сказать, что мы сегодня можем получить сумму в 12 % годовых по “правилу 100 аренд”, с уверенностью нельзя. К сожалению, это отдельные объекты, которые нужно выискивать и ждать, а также четко понимать этот рынок, его конкретные сегменты и выгодность предложения. В идеале, надо иметь “готовые” деньги для покупки и быстро принять решение.
Как видим, в стандартном случае цифры совсем не впечатляют. К слову, рентабельность сдачи недвижимости в Европе ещё ниже.
Интересный факт про американский рынок. Здесь существует “правило 2” % и 50 %. В первом случае идет аналогия с нашим “правилом 1 %”, то есть, если арендная плата достигает 2 % от стоимости объекта, это очень хороший расклад. Да, в среднем на рынке цифра значительно меньше, но они к ней стремятся.
Почему 2%? Из-за второго правила. 50 % ー это расходы на содержание недвижимости ー налоги, обязательные страховки, ремонт, коммуналка и т. д. Соответственно, если посчитать эти 50 % от 2 % месячного платежа, то мы выходим на тот же пресловутый 1%.
Да, американцы тоже стремятся к 1 % чистой прибыли, хотя такого явления у них нет из-за ипотеки, где этот процент делится с банком. Соответственно, доходность меньше.
Чтобы немного приукрасить цифры, они идут на одну интересную хитрость. Кроме арендной ставки, полученной в течение года, плюсуется прирост стоимости объекта согласно текущей ситуации на рынке и минус по налогам (если объект берется в ипотеку, то это вполне возможно).
В наших реалиях это сложно реализовать, потому что цены на объекты очень стремительно меняются. Если в Америке после 2008 года они шли только вверх по 2-3 % в год, то у нас, в стране дикого капитализма, стабильности нет совсем. Это интереснее, но и более рискованно одновременно.