Рентабельність оренди ー що це і навіщо її розраховувати? Багато хто живе, не знаючи про цей термін і, начебто, все добре. Але чи так це насправді? Будемо розбиратися.
Отже, типовий приклад: є власник квартири і він каже: “ Ну, от дивіться, я здаю її за 10 000 грн, це відмінна сума в місяць і надбавка до моєї пенсії ”. До речі, вони в цьому році зросли на 57 грн і зараз становлять трохи менше 2000, отож в принципі 10 000 надбавки до такої пенсії ー це класне рішення, але чи все так просто? Що ж таке ця рентабельність?
У теорії, це та кількість орендних плат, за які ви окупите вартість своєї квартири, разом з ремонтом і всіма супутніми видатками. На ринку нерухомості є одне дуже гарне правило ー “ правило 1% ” або 100 оренд. Це означає, що кожен місяць ви отримуєте орендну плату в розмірі 1% від вартості вашого об'єкта. А якщо ми говоримо про 1%, то весь ваш об'єкт окупається за 100 орендних плат. Це дуже простий метод розрахунку. Якщо ви дивитеся об'єкт за $ 50 000, то відразу прикидаєте в голові, чи здасте його за $ 500. Якщо так ー окей, ціна хороша, можна брати.
Яка ж рентабельність оренди в 2021-му році на прикладі ринку нерухомості Києва ? Звузимо його до самих ліквідних об'єктів. Це однокімнатні квартири, оскільки рентабельність в дво- і трикімнатних, швидше за все, буде ще нижче.
В цілому, велика частина реального ринку знаходиться саме в однокімнатних квартирах або ж апартаментах, тобто, маленьких площах.
Спробуємо оцінити різні житлові комплекси і сегменти цього ринку з точки зору рентабельності. Для початку подивимося на старий житловий фонд, на “ сталінки ” і “ хрущовки ”. Але будемо дивитися не Троєщину, тому що якщо ви хочете купити однушку в цьому районі під оренду, то рентабельність тут, швидше за все, буде сумнівна.
Візьмемо за орієнтир метро “ Дружби народів ” . Тут хороша інфраструктура, транспортна доступність і так далі. Один з найдешевших варіантів в цьому районі, згідно ОЛХ, однокімнатна квартира за 8000 грн. Так, на першому поверсі і не з люксовим ремонтом, але якщо перерахувати вартість вкладення в ремонт старого житлового фонду і подивитися на рентабельність цієї історії, виходить так собі.
В окремих доглянутих будинках, з хорошими під'їздами і класним місцем розташування, здавати можна. Особливо, якщо це “ царські ” будинки, “ сталінки ”, там варто вкладати в ремонт. Ви отримаєте хорошу прибутковість. Але в “ убитих ” “ хрущовках ” і “ панельках ”, нехай навіть біля метро, вкладення навряд чи добре окупляться.
Що ж пропонує вторинний ринок в такому сегменті на продаж?
В середньому, один з найдешевших варіантів в будинку ще не аварійний стан, обійдеться в $ 60 000. Вважаємо за калькулятору прибутковості оренди. Спробуємо скласти таку квартиру без ремонту за 9000 грн. Амортизацію можна ставити в 4-5%, в результаті отримуємо прибутковість в 6% річних і окупність за 16 років. Як бачимо, по “ правилу 1% ” річна прибутковість повинна бути 12%, а окупність ー трохи більше, ніж 8 років. Тут ми бачимо цифри в два рази гірше, а з огляду на перспективи такого житла, через 5-10 років попит на нього буде все ж сильно падати. Робимо висновок, що для покупки з точки зору рентабельності ー так собі.
https://ktostroit.com/c2?hash=18ebb55a52a182e6a7b0a626641a234f
Тепер розглянемо новобуд на прикладі РК “ патріотики ” . В середньому по оренді це 10-13000 грн. Продаж найдешевших варіантів ー $ 58-60000. За калькулятору прибутковості оренди, беремо нижню ціну в $ 58000 і здаємо квартиру в оренду за 10000 грн, або $ 357. Ми залишаємо амортизацію ремонту в 10%, оскільки він відносно новий, хоча і досить бюджетний. Як результат, річна прибутковість не сильно відрізняється від варіанту в районі “ Дружби народів ”, це 6%. Відповідно, окупність такого об'єкта складе 15 років. Знову ж таки, до “ правила 100 оренд ” це зовсім не дотягує.
https://ktostroit.com/c2?hash=49f8423e8b27cefa7bbd4b0cc0905dd6
Наступний об'єкт ー ЖК “ Династія ” , житло комфорт-класу з хорошим розташуванням, тому тут оренда в середньому обійдеться вже в 15 000 грн. По чому ж пропонують об'єкти з ремонтом в цьому житловому комплексі на продаж? Найдешевший варіант із запропонованих ー $ 100 000. За калькулятору оренди ставимо ціну на місяць ー 15 000 грн ($ 536). При 10% амортизації ми отримуємо все ті ж 6% річних з окупністю в 17 років.
https://ktostroit.com/c2?hash=5dbc4f6305385f16d60f876731a1422c
Останній з розглянутих сегментів ー ЖК “ Французький квартал-2 ” . Це вже бізнес-клас, хоча і до нього є питання через щільність забудови навколо, але дуже багатьом подобається це місце.
Отже, на продаж ми бачимо однокімнатну квартиру за $ 140 000 с непоганим як для такого рівня ремонтом. Беремо за основу цю цифру в нашому калькуляторі. Здаємо її в оренду за $ 950. Амортизація тут ー спірне питання, оскільки через 5 років, щоб здати такий об'єкт за $ 1000, ремонт потрібно буде здорово оновлювати. Тому залишаємо 10% і як бачимо, річна прибутковість становить 7%. Це трошки вище, ніж в попередніх прикладах, але все одно істотно картина не змінюється. Окупність в цьому випадку ми отримаємо за 13-14 років.
https://ktostroit.com/c2?hash=fd7a7575adbc117ba9a787d1a889f8fc
І все-таки, яку річну прибутковість брати за основу ? Хорошим варіантом буде 8%. І таку цифру отримати цілком реально, якщо не купувати перші-ліпші об'єкти. Але сказати, що ми сьогодні можемо отримати суму в 12% річних по “ правилом 100 оренд ”, з упевненістю не можна. На жаль, це окремі об'єкти, які потрібно вишукувати і чекати, а також чітко розуміти цей ринок, його конкретні сегменти і вигідність пропозиції. В ідеалі, треба мати “ готові ” гроші для покупки і швидко прийняти рішення.
Як бачимо, в стандартному випадку цифри не вражають. До слова, рентабельність здачі нерухомості в Європі ще нижче.
Цікавий факт про американський ринок . Тут існує “ правило 2 ” % І 50%. У першому випадку йде аналогія з нашим “ правилом 1% ”, тобто, якщо орендна плата сягає 2% від вартості об'єкта, це дуже хороший розклад. Так, в середньому на ринку цифра значно менше, але вони до неї прагнуть.
Чому 2%? Через другого правила. 50% ー це витрати на утримання нерухомості ー податки, обов'язкові страховки, ремонт, комуналки і т. Д. Відповідно, якщо порахувати ці 50% від 2% місячного платежу, то ми виходимо на той же горезвісний 1%.
Так, американці теж прагнуть до 1% чистого прибутку, хоча такого явища у них немає через іпотеку, де цей відсоток ділиться з банком. Відповідно, прибутковість менше.
Щоб трохи прикрасити цифри, вони йдуть на одну цікаву хитрість. Крім орендної ставки, отриманої протягом року, плюсуется приріст вартості об'єкта згідно з поточною ситуацією на ринку і мінус по податках (якщо об'єкт береться в іпотеку, то це цілком можливо).
У наших реаліях це складно реалізувати, тому що ціни на об'єкти дуже стрімко змінюються. Якщо в Америці після 2008 року вони йшли тільки вгору по 2-3% в рік, то у нас, в країні дикого капіталізму, стабільності немає зовсім. Це цікавіше, але і більш ризиковано одночасно.