Мы, в отличие от американцев, очень любим упрощать, закрывать глаза на многое, что-то не учитывать и проходить по некоторым моментам очень поверхностно. Но будем честны: любой объект требует постепенной реновации. Это означает, что нужно вкладываться в восстановление, обновление ремонта, техники, мебели и так далее.
Более того, если, как сейчас модно, покупается под аренду новострой, нужно учитывать, что рентабельность считается по текущей ставке. Это новый дом, в котором все хотят жить сегодня, но через 5 лет ремонт утратит актуальность, а дом уже не будет самым модным на районе. Соответственно, арендная ставка не достигнет верхней планки рынка. Это тоже нужно учитывать. Всю недополученную прибыль надо приблизительно оценивать на старте, перед инвестициями в конкретный объект, чтобы понимать реальную или хотя бы ориентировочную рентабельность покупки для сдачи в аренду.
Давайте все-таки попробуем разобраться в цифрах. В прошлом материале, на примере нескольких объектов, мы рассматривали рентабельность аренды в разных сегментах рынка и оценивали их доходность. Для этого мы пользовались специальным калькулятором, закладывая расходы на амортизацию в размере 10 % от арендных платежей. Грубо говоря, каждый десятый месяц эта сумма откладывается, чтобы были деньги на замену техники, подклейку обоев, какие-то базовые подготовки жилья для заезда новых арендаторов и т.д. Соответственно, эту амортизацию ремонта нужно закладывать в расчет.
Калькулятор расчета рентабельности сдачи квартиры в аренду, с учетом амортизации ремонта и недополученной прибыли от простоев:
Давайте же посмотрим, насколько эти 10 % ─ реальная цифра, и сколько нужно закладывать на амортизацию. Возьмем гипотетический объект, купленный за $50 000. Допустим, нам повезло, мы попали в “правило одного процента” и сдаем его за $500. Если откладывать с каждого арендного платежа по $50, это означает, что за год мы накопим $600, за 10 лет – $6000 соответственно.
Итак, мы имеем в амортизационном фонде $6000. Через 10 лет нужно будет полностью обновить косметический ремонт, наверняка и поменять сантехнику, чуть ли не половину остальной техники и мебели. Уложимся ли мы в $6000?
Если посчитать еще и затраты на простои этого объекта, то мы подбираемся к верхней планке адекватности – 10 % амортизации. Поэтому такая сумма – минимально реальная. Хотя часто выходит в разы больше из-за недобросовестных арендаторов или ремонта, который выглядит “убитым” уже за год-два.
Интересно наблюдать, особенно в более дорогом сегменте, как люди сдают свой объект и зарабатывают фактически на амортизации ремонта. То есть, они вложили $30 000 и за 5 лет получат, грубо говоря, $30 000 арендных платежей. Но спустя столько времени, на этот же ремонт нужно будет потратить в разы больше, чтобы довести квартиру до соответствующего уровня.
По логике амортизации ремонта кажется, что в более дорогих, премиальных объектах, она выше. То есть, если они сегодня сдаются за $1000, то через 5 лет, чтобы иметь тот же уровень арендной платы, нужно вложить существенно выше, чем в случае, если мы имеем 2 объекта эконом-класса по $500, которые через 5 лет тоже нужно будет немного обновить.
Поэтому амортизацию нужно всегда просчитывать, чтобы понимать, что произойдет с вашим ремонтом через год, два, пять лет – тогда вы получите более-менее адекватные цифры и рентабельность, не обманывая самих себя.