Амортизація ремонту квартири

 
Головна  → Блог  ➜ Амортизація ремонту квартири

Ми, на відміну від американців, дуже любимо спрощувати, закривати очі на багато що, щось не враховувати і проходити по деяким моментам дуже поверхнево. Але будемо чесні: будь-який об'єкт вимагає поступової реновації. Це означає, що потрібно вкладатися в відновлення, оновлення ремонту, техніки, меблів і так далі.


Більш того, якщо, як зараз модно, купується під оренду новобудова, потрібно враховувати, що рентабельність вважається за поточною ставкою. Це новий будинок, в якому всі хочуть жити сьогодні, але через 5 років ремонт втратить актуальність, а будинок вже не буде наймоднішим на районі. Відповідно, орендна ставка не досягне верхньої планки ринку. Це теж потрібно враховувати. Весь недоотриманий прибуток треба приблизно оцінювати на старті, перед інвестиціями в конкретний об'єкт, щоб розуміти реальну або хоча б орієнтовну рентабельність покупки для здачі в оренду.


Давайте все-таки спробуємо розібратися в цифрах. У минулому матеріалі, на прикладі кількох об'єктів, ми розглядали рентабельність оренди в різних сегментах ринку і оцінювали їх прибутковість. Для цього ми користувалися спеціальним калькулятором, закладаючи витрати на амортизацію в розмірі 10% від орендних платежів. Грубо кажучи, кожен десятий місяць ця сума відкладається, щоб були гроші на заміну техніки, подклейку шпалер, якісь базові підготовки житла для заїзду нових орендарів і т.д. Відповідно, цю амортизацію ремонту потрібно закладати в розрахунок.

Калькулятор розрахунку рентабельності здачі квартири в оренду, з урахуванням амортизації ремонту і недоотриманого прибутку від простоїв:

https://ktostroit.com/c2


Давайте ж подивимося, наскільки ці 10% - реальна цифра, і скільки потрібно закладати на амортизацію. Візьмемо гіпотетичний об'єкт, куплений за $ 50 000. Припустимо, нам пощастило, ми потрапили в & ldquo; правило одного відсотка & rdquo; і здаємо його за $ 500. Якщо відкладати з кожного орендного платежу за $ 50, це означає, що за рік ми назбираємо $ 600, за 10 років & ndash; $ 6000 відповідно.


Отже, ми маємо в амортизаційному фонді $ 6000. Через 10 років потрібно буде повністю оновити косметичний ремонт, напевно і поміняти сантехніку, мало не половину решти техніки і меблів. Вкладемося ми в $ 6000?


Якщо порахувати ще й витрати на простої цього об'єкта, то ми підбираємося до верхньої планки адекватності & ndash; 10% амортизації. Тому така сума & ndash; мінімально реальна. Хоча часто виходить в рази більше через недобросовісних орендарів або ремонту, який виглядає & ldquo; убитим & rdquo; вже за рік-два.


Цікаво спостерігати, особливо в більш дорогому сегменті, як люди здають свій об'єкт і заробляють фактично на амортизації ремонту. Тобто, вони вклали $ 30 000 і за 5 років отримають, грубо кажучи, $ 30 000 орендних платежів. Але через стільки часу, на цей же ремонт потрібно буде витратити в рази більше, щоб довести квартиру до відповідного рівня.


За логікою амортизації ремонту здається, що в більш дорогих, преміальних об'єктах, вона вище. Тобто, якщо вони сьогодні здаються за $ 1000, то через 5 років, щоб мати той же рівень орендної плати, потрібно вкласти істотно вище, ніж у випадку, якщо ми маємо 2 об'єкти економ-класу по $ 500, які через 5 років теж потрібно буде трохи оновити.


Тому амортизацію потрібно завжди прораховувати, щоб розуміти, що станеться з вашим ремонтом через рік, два, п'ять років & ndash; тоді ви отримаєте більш-менш адекватні цифри і рентабельність, що не обманюючи самих себе.

Рейтинг забудовників Києва 2021

Пишіть мені: