Рейтинг забудовників Києва 2024

Проблемні ЖК

help_outline

З 2013 року у забудовника немає проблемних будівництв

К.А.Н. Девелопмент (KAN)

Зміст

• Загальна інформація про компанію
• Власник К.А.Н. Девелопмент
• Сайт забудовника
• Новобудови від К.А.Н. Девелопмент
  • ЖК, які вже здані
  • ЖК, які ще будуються
  • ЖК Комфорт Таун
  • ЖК Республіка, ЖК Файна Таун
  • ЖК Tetris Hall, ЖК Central Park
• Переваги К.А.Н. Девелопмент
• Недоліки К.А.Н. Девелопмент
• Поточна ситуація компанії в 2024 році
• Часті питання про забудовника
  • Планую купити квартиру у КАН. Але виходить дорого. Чи варті вони своїх грошей?
  • На скільки якість будівництва житлових комплексів відповідає ціні?
  • Чи дає КАН розстрочку на покупку квартир?
  • В якому стані КАН здає квартири?

Компанія К.А.Н. Девелопмент на ринку з 2001 року і вже заслужила статус одного з лідерів будівельного ринку Києва. У портфоліо компанії багато відомих об'єктів столиці, серед яких:

• ТРК Arena City;
• ТРЦ Ocean Plaza;
• бізнес центр IQ;
• бізнес центр 101 Tower.

Це далеко не повний список нежитлових об'єктів, але основний погляд ми сьогодні зосередимо саме на житловому будівництві.

Загальна інформація про компанію

Рік заснування	2001
Юридична особа	ТОВ "К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ"
Основний бенефіціарний власник	Ігор Ніконов
Статутний капітал	35 000 грн
Всього проектів	6
Регіони проектів	Київ
Клас житла	Бізнес, комфорт

Власник KAN Development

Важливо відзначити, що основним власником компанії, а також її публічною особою є відомий підприємець і меценат - Ігор Ніконов. Якщо ви не знайомі з особистістю і філософією роботи Ніконова - дуже рекомендую подивитися його інтерв'ю, яких досить багато можна знайти в мережі. Дуже рекомендую до ознайомлення - цікава особистість!

Думаю, саме глибоке занурення Ніконова у свою справу, його філософія і захопленість - все це сформувало чіткий образ компанії на ринку. Вона пізнавана, вона з характером, вона з баченням.

Якби мене попросили коротко охарактеризувати цю будівельну компанію, я б сказав що це надійний забудовник із нашого майбутнього. Якщо подивитися на ринок первинної нерухомості Києва зі сторони, то є на ринку компанія К.А.Н. і є всі інші - настільки виділяються проекти цього забудовника. Можна навіть сказати, що вони максимально наближені до сучасних європейських тенденцій житлового будівництва і саме К.А.Н. задає тренд концепції комфортного житла (хотілося б звичайно вірити в те, що цей тренд буде підтриманий і буде розвиватися).

 

Сайт kandevelopment

Офіційний сайт компанії: www.kandevelopment.com

Сайт забудовника К.А.Н. Девелопмент виглядає досить представницьким. Компанія зробила більший акцент на своєму авторитеті і популярності бренду, ніж на інформативності. Представлено багато інформації про компанію, нагороди та інше. І традиційно, для кожного житлового комплексу є короткий опис і посилання на сайт конкретного ЖК.

На жаль (або на щастя в даному випадку) все заточене на те, що б потенційний інвестор/покупець прийшов до офісу продажів, де йому повноцінно дадуть відчути всю "філософію" конкретного комплексу. І знаєте, відділ продажів КАН (як і його маркетинг) - це окрема історія і його дійсно варто відвідати. Але робити це акуратно, адже є шанс на емоціях купити собі зайву квартирку :)

Новобудови від К.А.Н. Девелопмент

ЖК, що вже здані

Назва ЖК		Макс. затримка
ЖК Комфорт Таун	4 квартал 2020 року	4 міс. (7 очередь (7 дом))
ЖК Tetris Hall	2 квартал 2016 року	6 міс. (1 очередь)
ЖК Central Park	2 квартал 2017 року	20 міс. (2 очередь)

ЖК, що будуються

Назва ЖК	Планова дата здачі
ЖК UNIT.Home	2 квартал 2024 року
ЖК Respublika	3 квартал 2026 року
ЖК Файна Таун	4 квартал 2026 року

Давайте розглянемо об'єкти компанії, які я вже так хвалив...

ЖК Комфорт Таун. Безумовно, саме цей житловий комплекс став візитною карткою забудовника. Незвичайний, дуже цікавий і завжди звертає на себе увагу. Яскраві кольорові будиночки, повністю автономна і закрита територія - все це було настільки незвично для 2010 року (коли був зданий перший будинок), що проект досі залишається унікальним у своєму роді. Навіть не дивлячись на те, що вже стільки спливло часу з моменту здачі першого будинку, проект досі будується і розвивається. А це означає, що люди до сих пір звертають на нього увагу і купують там житло. Це не може не вражати, враховуючи як багато спливло води на будівельному ринку за останні десять років.

Я навіть не знаю, чи є інші житлові комплекси в Україні, які були б настільки довговічні у своїй увазі до них, які отримали б стільки вітчизняних і зарубіжних нагород. Це все приголомшує. І повторюся, саме приголомшливе те, що люди до сих пір продовжують голосувати своїми грошима за цей комплекс, купуючи там квартири.

Але чи все так ідеально - запитаєте ви? На жаль, реальність нашої країни і нашого ринку теж внесла корективи в ідеальну картинку. Є й зворотний бік цієї "краси"...

А зворотна сторона медалі цього комплексу - це щільність забудови і відповідно щільність життя, це матеріали будівництва та звукоізоляція, це все та ж продовження будівництва з "трохи іншою" концепцією для нових будинків. Оскільки, все ж комплекс досить цікавий, давайте трошки детальніше розглянемо всі ці нюанси. Тим більше, це дасть хороше розуміння "характеру" цього забудовника, який буде проглядатися і в його наступних ЖК.

Щільність забудови. Початкова концепція житлового комплексу - це відносно невисокі для Києва будинки (6-9 поверхів), які розташовані досить близько один до одного. Не можна сказати, що ця близькість сильно тисне і життя там не комфортне саме через розташування будинків. Але з часом, коли більшість жителів заселилися в своє житло, з'явилася одна гостра проблема, яка істотно ускладнює життя - це автомобілі. Квартир у цьому житловому комплексі на сьогодні цілих 7000, що означає проживання 10-15 тисяч чоловік на площі 28 гектар. Для такої кількості жителів площ для паркування автомобілів гостро не вистачає. Це посилюється місцем розташування житлового комплексу - лівий берег, далеко від метро. А це, в свою чергу, має на увазі практично обов'язкову наявність одного або двох автомобілів у кожній родині. Через ці проблеми не рідкісні конфлікти між мешканцями, а також навіть всередині самого ЖК в години пік з'являються пробки для в'їзду-виїзду. Особисто я знаю не з одних знайомих, які відчувають істотний дискомфорт від такого стану справ і деякі навіть поїхали з Комфорт Таун жити в інше місце саме з цієї причини.

Нові черги будівництва. Це класика сучасного будівництва Києва. Шкода, але нові тенденції, такі як 16-ти поверхові свічки і Smart-квартири (квартири студії) не обійшли стороною і цей ЖК. Ті, хто купував раніше житло в цьому житловому комплексі, не очікували сусідства з жителями маленьких студій в 16-ти поверхової свічці. Це ще більше підвищило навантаження на існуючу інфраструктуру і посилило питання автостоянок і пробок.

Також, для повноти образу забудовника, потрібно відзначити локацію цього житлового комплексу. М'яко кажучи, для своєї ціни далеко не найкраща. На місці колишньої промислової зони, навколо старого житла, далеко від метро, далеко від центру, не з найкращою транспортною розв'язкою.

Бачите, як багато мінусів і нюансів має даний комплекс! А вишенькою на торті служить ціна квадратного метра - вона далеко не найнижча для такої локації і такої якості будівництва. Але К.А.Н. і його маркетологи продають не квадратні метри, вони продають концепцію життя. І як показав багаторічний досвід продажів - це працює. Люди купують, нові будинки будуються, нові проекти із подібною концепцією запускаються.

ЖК Республіка, ЖК Файна Таун. Ці два житлові комплекси є логічним продовженням концепції "місто в місті", як її бачить К.А.Н. У них враховані певні мінуси від Комфорт Таун, вони розташовані вже на правому березі, хоч і не в найкомфортніших і близьких до центру районах. Але ці комплекси продовжують філософію продажу не квадратних метрів, а формату життя. Відносно не висока поверховість, дуже комфортне облаштування прилеглої території. Я б навіть сказав, що саме ці два житлові комплекси, мають максимально близьку концепцію, до сучасного житлового будівництва в кращих європейський містах. І оскільки конкуренції на будівельному ринку столиці в даній концепції практично немає - люди активно купують собі житло такого формату, нехай навіть за відносно високу ціну, як для їх локацій.

ЖК Tetris Hall, ЖК Central Park. Так, в портфоліо забудовника є і об'єкти бізнес-класу. Дуже цікаві об'єкти, висока якість облаштування території та місць загального користування, багато зусиль зі створення деякої комфортної "концепції" життя в цих ЖК (на скільки це можливо зробити у висотній свічці в центрі міста, з дуже-дуже обмеженою територією). Так, об'єкти мають свої родзинки і гідні уваги.

Але в рамках проекту KtoStroit, не можу не відзначити той факт, що друга черга будівництва ЖК Central Park потрапила якраз на не простий 2015 рік, коли долар істотно виріс і були проблеми з продажами об'єктів на первинному ринку, ціна яких прив'язана до долара. Затримка другої черги була рекордною і становила 20 місяців, що суттєво підкоригувало показник середньої затримки для даного забудовника. Загальна інформація про затримки на сьогоднішній день виглядає так:

Проблемні ЖК

help_outline

З 2013 року у забудовника немає проблемних будівництв

І раз торкнулися термінів, не можу не відзначити, що забудовник не просто виконує свої обіцянки щодо своєчасної здачі об'єктів, але часто здає їх навіть раніше обіцяного, що взагалі рідкість на нашому ринку. Це здорово додає плюсиків до карми такого забудовника і піднімає його в моєму рейтингу забудовників. Та й сам забудовник активно згадує це своє досягнення в рекламі (маркетологи не дарма їдять свій хліб).

Також, не можна не згадати, що в багатьох інтерв'ю Ігор Ніконов підкреслює: компанія не використовує практику перехресного фінансування своїх об'єктів. Це означає, що кожен об'єкт має свій окремий бюджет і проблема фінансової піраміди, яка в складні часи може покласти на лопатки будь-якого забудовника - в даному випадку відсутня. Чи так це насправді складно стверджувати на 100%, але той факт, що забудовник дорожить своєю репутацією і доводить це на практиці - не може не радувати!

Переваги забудовника К.А.Н девелопмент

1. Продаж сучасної європейської концепції життя, а не просто квадратних метрів

Концепція життя і атмосфера комплексу - це основний продукт, який намагається продавати забудовник. Не квартири або квадратні метри, а саме весь комплекс в цілому. Продумані планування і загальний простір, відмінно облагороджена територія, оригінальна і сучасна архітектура. Забудовник створює ті комплекси, звідки не хочеться виїжджати для дозвілля. Саме за це інвестори високо оцінили продукт забудовника і проблем з продажами у КАН не спостерігається.

2. Відносно малоповерхове будівництво для комфорт-класу

Забудовник не намагається втиснути на мінімумі території максимум поверхів. Як продовження попереднього пункту - КАН намагається зробити комфортною терііторію і щільність населення на ній. І, незважаючи на сучасні тенденції на будівельному ринку столиці, компанії це вдається. І, знову таки, покупці це гідно оцінили.

3. Сучасна та яскрава архітектура

Варто похвалити компанію К.А.Н. за яскравий і сучасний дизайн їхніх будинків. Перебуваючи в їх комплексах, навіть іноді складно повірити що знаходишся в Україні. Комплекси радують око не тільки на картинках, але і наживо.

4. Дійсно класні продумані планування

Можливо це дещо суб'єктивний пункт, але мені планування в більшості своїй дуже імпонують. Так, вартість метра у забудовника далеко не найнижча на ринку (м'яко кажучи), але все ж площа використовується максимально ефективно. Наприклад, розмістити 2-х кімнатну квартиру на загальній площі 59м2 так, що отримуємо дві квадратні спальні з мінімальною стороною 3м і окремою кухнею вітальні на 19м2 - це круто!

5. Здача об'єктів в строк (переважно)

Як бачимо зі статистики, представленої вище, забудовник лише у важкі кризові роки мав проблеми зі здачею ЖК Central Park (бізнес клас). Решта проектів, а особливо проекти масового комфорт-класу, забудовник здає відносно вчасно. А останнім часом намітилася тенденція навіть здавати раніше терміну. Ось вже зовсім не багато на нашому ринку таких прикладів, на жаль...

Недоліки забудовника К.А.Н. Девелопмент:

1. Ціна на житло істотно вище, ніж у конкурентів у тій же локації

Дуже продумана концепція, відмінна реалізація, креативний маркетинг і професійний відділ продажів - все це коштує грошей. А грошей забудовник завжди хоче за свої комплекси істотно вище конкурентів. Звичайно, на старті продажів таких комплексів як ЖК Файна Таун і ЖК Республіка ціни були дуже привабливі і з тих пір сильно виросли. Але варто повторитися, що нестачі в покупцях у забудовника немає. Комплекси активно продаються і активно будуються.

2. Не найкращі локації для комфорт-класу

Оскільки основна "фішка" забудовника полягає в продажу "концепції комфортного життя", то для цього потрібні великі території для масової комплексної забудови. Звичайно, знайти такі території в хороших місцях з розвиненою соціальною і транспортною інфраструктурою практично не реально. Тому, вже починаючи з самого першого свого житлового комплексу Комфорт Таун забудовник навпаки, перетворює невигідну локацію в "точку тяжіння". Але все ж, складності з транспортною та соціальною інфраструктурою нікуди не діваються і в цьому плані локації не найвигідніші.

3. Погана звукоізоляція через використання газоблоку для міжквартирних стін

Технологія будівництва, яку застосовує К.А.Н. в своїх об'єктах комфорт класу - стандартна для ринку: монолітний каркас і заповнення стін газоблоків (переважно). На жаль, практично всі мої знайомі, які живуть або жили в цьому ЖК, скаржилися на дуже погану звукоізоляцію... В принципі, відгуки на форумах підтверджують дану проблему, яку, як можна побачити за новими ЖК забудовника, так і не вирішують. На жаль...

4. Відсутність переуступки від забудовника

Дуже цікава деталь, яку не можна не згадати. К.А.Н. в своїй політиці продажів відразу відсікає всіх тих, хто хоче заробити на перепродажі об'єкта. Переуступка, яка так популярна на ринку, у даного забудовника взагалі заборонена. Тобто продати квартиру можна тільки вже після отримання документів на неї, що робить це не вигідним через появу додаткових істотних податків. Звичайно, є приклади коли в квартирі робиться ремонт і продається вона вже з більшою доданою вартістю, коли податок не настільки відчутний. Але все ж, значний прошарок посередників, послугами яких користуються практично всі забудовники країни, компанією К.А.Н. відсікається, що зменшує внутрішню конкуренцію новим чергам для самого забудовника. Але з іншого боку, це зменшує і темпи первинного залучення фінансів для будівництва, а значить забудовник повинен мати великі фінансові можливості в перші роки будівництва об'єкта.

Поточна ситуація або стан забудовника К.А.Н. Девелопмент, станом на 2024 рік

Цей розділ опису забудовника я буду намагатися завжди тримати максимально актуальним і описувати поточну ситуацію і стан будівельної компанії на сьогодні.

На поточний момент складається враження, що компанія відчуває себе більш ніж добре. Чергові будинки, в комплексах Республіка і Файна-Таун, були введені в експлуатацію на квартал раніше, ніж обіцяли. Концепція комфортного міні-міста, яка була започаткована в ЖК Комфорт Таун отримала широке визнання у покупців і нестачі нових інвесторів поки не спостерігається (принаймні кожна нова черга активно запускається, а поточна здається).

Я б навіть сказав, що К.А.Н. міцно закріпився у своїй ніші і комфортно в ній себе відчуває. Особливо показовий був запуск нового величезного житлового комплексу Unit.Home в партнерстві з UDP. Це їх найближче до центру міні-місто, розраховане, перш за все, на резидентів Unit.City, а значить на IT-шників. Так ось ціни на старті продажів, коли не було на будівництві ще зовсім нічого - просто вражали.

Грамотна концепція, відмінна робота маркетологів, продумана політика продажів - все це дозволяє забудовнику продавати дорожче ринку. А значить і фінансова міцність у компанії явно вище, ніж у конкурентів по ніші.

Попереду ринок чекають цікаві і нелегкі часи, будемо уважно спостерігати, як їх буде проходити компанія, і як буде змінюватися їх політика створення і продажів комфортного житла. Не перемикайтеся ;)

Часті питання про забудовника К.А.Н. Девелопмент

Мій погляд на ринок первинної нерухомості станом на 2024 год *:

В не залежності від забудовника, зараз дуже ризикований час для покупки "обіцянок" забудовників. Ціни на первинну нерухомість виросли за останні 4 роки досить істотно. На це накладаються економічні ризики, пов"язані із пандемією і карантином в усьому світі. Показники світової економіки, ВВП України і т.п. кажуть що нас чекають, м"яко кажучи, не прості часи. У такій ситуації кращою стратегією буде "перечекати" або дивитися на "вторинку".

Адже, із проблемами економіки можуть виникнути проблеми із продажами у забудовників, що призводить до банкрутств, заморожування будівництв та істотним збільшенням термінів здачі об"єктів, що будуються.

* - даний текст я буду постійно оновлювати і тримати в актуальному стані, в контексті поточної ситуації на ринку