Строящиеся ЖК
Киевгорстрой (КиевМиськБуд: КМБ)
Содержание
- Общая информация о компании
- Владелец Киевгорстрой
- Сайт застройщика
- Новостройки от КМБ
- Преимущества Киевгорстрой
- Недостатки Киевгорстрой
- Положение компании в 2024 году
- Часто задаваемые вопросы
Киевгорстрой, безусловно, самая авторитетная и известная строительная компания во всей Украине. Взяв свое начало в далеком 1955 году компания построила миллионы квадратных метров жилья в Киеве, а также значимые инфраструктурные объекты города: гостиницы, школы, садики, вокзалы. К громким последним проектам можно отнести реконструкцию стадиона Олимпийский к чемпионату по футболу в 2012 году.
Холдинговая компания состоит из более 30 различных предприятий (по данным Википедии), каждое из которых тем или иным способом относится к строительной отрасли и участвуют в процессе проектирования и возведения объектов недвижимости.
Общая информация о компании
| Год основания | 1955 |
| Юридическое лицо | ПРАТ "ХК "КИЇВМІСЬКБУД" |
| Конечный бенефициарный собственник | Акционеры |
| Статутный капитал | 16 534 620 грн |
| Всего проектов | более 80 |
| Регионы проектов | Киев и область, Одесса, Житомир, Полтава |
| Класс жилья | Бизнес, комфорт, эконом |
Владелец Киевгорстрой
После того, как Украина стала независимой, компания была преобразована в частное акционерное общество, где 80% акций принадлежит Киевскому городскому совету. Часто этими 80% оперируют как гарантией максимальной безопасности, якобы в самые плохие времена город не даст обанкротиться столь важной для горожан компании. Так ли это на самом деле сложно судить, но факт остается фактом и другой столь крупной строительной компании, с государственной/общественной долей владения, в Киеве нет. На мой взгляд, это ключевой момент при восприятии бренда Киевгорстрой инвесторами первичного рынка недвижимости. Довольно часто на форумах и в чатах инвесторов можно встретить упоминание этих 80%, как залога надежности и неизбежности достройки своих объектов.
Сайт застройщика Киевгорстрой
Официальный сайт компании: kmb.ua
Сайт застройщика Киевгорстрой сложно назвать уж очень современным, но он постоянно обновляется, улучшается дизайн и в принципе, все свои функции выполняет хорошо. Активные менеджеры в чате, полная информация по каждому объекты строительства, рендеры и планировки - все это стандартный набор для сайта современного застройщика. Но стоит отметить, что у Киевгорстроя отображается практически в реальном времени актуальное наличие квартир и что самое приятное - их актуальная цена! Это безумно удобно, это значительно повышает интерес пользователей к сайту. В текущих реалиях жизни, мне кажется, каждый сайт должен иметь подобный функционал.
Новостройки от Киевгорстрой
ЖК, которые уже сданы
| Название ЖК | Дата сдачи | Макс. задержка |
|---|---|---|
| ЖК Радужный | 3 квартал 2022 года | 20 мес. |
| ЖК Итальянский квартал | 3 квартал 2021 года | 21 мес. |
| ЖК Медовый | 3 квартал 2021 года | 21 мес. |
| Апарт-комплекс в Пуще Водице | 3 квартал 2021 года | 7 мес. |
| ЖК Каховская | 4 квартал 2020 года | 15 мес. |
| Просвещения, 14 | 2 квартал 2020 года | 9 мес. |
| ЖК Коломиевский | 2 квартал 2020 года | 9 мес. |
| ЖК Лейпцигская | 3 квартал 2019 года | 21 мес. |
| Патриса Лумумбы 11 | 4 квартал 2018 года | - |
| ЖК Новомостицко-Замковецкий | 1 квартал 2018 года | 15 мес. |
| ЖК Драгоманова | 4 квартал 2017 года | - |
| Освіти, 16 | 4 квартал 2017 года | 24 мес. |
| ЖК Французский квартал | 4 квартал 2016 года | 12 мес. |
| Коперника 7 | 4 квартал 2016 года | 17 мес. |
| ЖК Воссоединения, 21в | 3 квартал 2016 года | 10 мес. |
| Гарматная, 39Г | 3 квартал 2016 года | 18 мес. |
| ЖК Гарматная, 39 Г | 2 квартал 2016 года | 18 мес. |
| ЖК Позняки-4а | 3 квартал 2015 года | 12 мес. |
ЖК, которые строятся
| Название ЖК | Плановая дата сдачи |
|---|---|
| ЖК Миракс | 4 квартал 2019 года |
| ЖК Урловский-2 | 4 квартал 2020 года |
| ЖК Абрикосовый | 4 квартал 2020 года |
| ЖК Медовый-2 | 4 квартал 2021 года |
| ЖК Урловский-1 | 4 квартал 2021 года |
| ЖК Отрада | 4 квартал 2021 года |
| Апарт-комплекс Электриков | 2 квартал 2022 года |
| МФК Курнатовского | 4 квартал 2023 года |
| ЖК Милос | 4 квартал 2024 года |
Можно ли опираться на более чем полувековую историю компании? Лично мне не совсем понятно, как возведенная ими панелька в 1958 году влияет на строительство современных ЖК в Киеве... Поэтому давайте более внимательно посмотрим на деятельность компании, начиная с 2013 года и по сегодняшний, 2024 год.
Первое, на что стоит обратить внимание, что в последние годы набрала популярность кооперация различных строительных компаний при возведении конкретного объекта. В связи с этим, Киевгорстрой также многие объекты (ЖК Позняки 4-а, ЖК Французский квартал) возводил в партнерстве с другими застройщиками, а также участвовал как партнер в объектах других компаний (ЖК Наш Будынок, ЖК Рыбальский, ЖК Свитлопарк). С одной стороны это позитивный факт, так как объединение усилий и опыта позволяет более эффективно выстроить процессы и дать рынку более конкурентоспособный продукт. Но с другой стороны, компании оказываются зависимы одна от другой и проблемы в одной из них могут повлиять и на другую компанию.
Второе, что необходимо отметить, начиная с 2014 года строительный рынок, как и экономика страны, пребывали в кризисе, обусловленном падением ВВП и существенным ростом курса доллара. Этот факт повлиял на всех застройщиков и 2014-15 года были очень нелегкими и сопровождались массовыми задержками сроков. В этом ключе у Киевгорстроя были заминки с ЖК Гарматная, 39-г, Освиты 16, но в целом компания довольно бодро прошла тот период и относительно вовремя сдавала объекты в эксплуатацию.
Почему я обращаю на этот факт внимание? Часто в СМИ и интервью первых лиц Киевгорстроя звучат заявления в стиле: "у нас достаточно накопленных оборотных средств, для того что бы при любым экономических потрясениях достраивать свои объекты". Так ли это на самом деле я не берусь утверждать, но хорошие показатели работы в кризисные годы могут быть заслугой именно наличия оборотных средств на продолжение работ, даже когда продажи на первичном рынка замирают.
Но вернемся к последним стройкам. Данные по всем стройкам, начиная с 2013 года на сегодняшний день вы можете увидеть здесь. За прошедшие годы Киевгорстрой успешно сдал ряд крупных ЖК:
ЖК Французский квартал. Жилой комплекс бизнес класса на 5 очередей сдачи, который сдали относительно без значительных задержек (первые очереди вообще точно в срок, а самая большая задержка - это последняя очередь, где задержка составила 12 месяцев). Дальнейшее рассмотрение всего "характера" Киевгорстроя можно даже не продолжать, а остановиться только на этом ЖК. Вникнув глубже мы увидим все преимущества и недостатки застройщика, как то: качество строительства, специфическое понимание "бизнес класса" и т.п. Застройщик пытался даже внести "изюминку" в этот комплекс в виде Эйфелевой башни, но по факту, я бы описал этот ЖК, как "попытка собрать Lexus на заводе ЗАЗ силами дедушек инженеров из прошлого века".
ЖК Новомостицко-Замковецкий. Лично я не очень хорошо знаком с этим ЖК, но судя по всей собранной информации все получилось "как всегда". Бодро начали, вовремя сдавали первые очереди и существенно спал темп на последних очередях. Качество "как всегда у КМБ (КиївМіськБуд)", плотность застройки - отвечающая современным тенденциям.
Вот мы и затронули плотность застройки и плавно переходим к апофеозу современных строительных тенденций - наверное самый "атмосферный" жилой комплекс, с точки зрения плотности.
ЖК Позняки 4-а. Масштабный жилой комплекс, который был построен в партнерстве с Perfect Group. Сдавали комплекс в 6 очередей и все строилось и "сдавалось" относительно успешно по срокам, хотя и попадали эти сроки как раз на самое сложное в стране время - 2014-15 года.
Другие стройки Киевгорстроя можно обобщить все теми же выводами - строили даже в сложное время, строили "как умели" по качеству и особенно по "современности". Были также, скандальные стройки и стройки без разрешений, суды, возмущения соседей их строек и инвесторов этих строек (все это модно нынче на рынке жилого строительства столицы).
Из необычного: КМБ был партнером в строительстве масштабных ЖК Рыбальский и ЖК Свитлопарк. Возможно эти ЖК привлекали Киевгорстрой только ради "имени", для повышения доверия покупателей на старте продаж. Но в конечном счете из обоих проектов КМБ вышел.
Но есть и противоположная история: когда в проект ЖК Great вместо застройщика РИЭЛ зашел КМБ для строительства его части домов (второй партнер в этом ЖК - IB Alliance). Сложно оценить и прокомментировать эти события, не зная ситуации глубоко изнутри. Но факт остается фактом.
Если обобщить все выше сказанное, то можно выделить основные преимущества и недостатки Киевгорстроя. Но, единственное, хотелось бы отметить, что все выводы - это лично мое субъективное мнение, основанное на изучении рынка как потребителя и инвестора на протяжении последних 5 лет, а также анализе объектов жилого строительства, начиная с 2013 года.
Преимущества Киевгорстрой
1. Большая компания, с запасом оборотных средств и собственными строительными мощностями
Действительно, в структуру холдинга входят десятки различных компаний, которые закрывают полный цикл проектных и строительных работ. Большая материально-техническая база, значительные активы и позитивная ежегодная финансовая отчетность - все это относительно прозрачно показывает финансовое состояние застройщика. Конечно, при желаниии и "грамотном" руководстве все эти активы могут стоить меньше, чем обязательства холдинга перед кредиторами, подрядчиками и инвесторами. Но пока, ежегодная финансовая отчетность внушает оптимизм. Компания прибыльная, дивиденты выплачиваются.
2. 80% акций принадлежат Киевскому городскому совету
Часто говорят что это важные момент, в разрезе того, что если у компании будут финансовые проблемы, то Киевский городской совет сможет использовать бюджетные средства для помощи компании. Аргумент значимый, но объективно, ведь могут использовать, а могут и не использовать! С одной стороны - городской бюджет принадлежит всем жителям города, а не исключительно инвесторам КМБ, которым нужно помогать. С другой стороны, ежегодные дивиденты на 80% акций идут именно в городской бюджет и пользуются ими все жители города...
Недостатки Киевгорстрой
1. Качество строительства оставляет желать лучшего
Пользуясь своим брендом "надежного" застройщика и имея свои истоки в далеком 1955 году - компания совсем не заботиться ни о качестве, ни тем более, о современности возводимого жилья. А зачем, ведь "и так купят"...
А вот заботиться застройщику есть о чем - в последние годы, сроки сдачи объектов существенно упали и значительно выросли задержки (в некоторых проектов до 3-х лет). Еще 4-5 лет назад компания сдавала свои объекты с минимальными задержками, но в последнее время сроки задержек существенно выросли (смотрите рейтинг надежных застройщиков по срокам задержек).
Строящиеся ЖК
И глядя на компанию сейчас, на ее развитие, на запускаемые объекты, я не вижу тенденций к изменению этого. Быстрее застройщик в перспективе точно сдавать не будет, а вот шансы на еще большие задержки - вполне реальные.
2. Все меньше Киевгорстрою достаются интересные объекты, в хороших местах и высокой добавленной стоимостью
Пока другие, более современные застройщики пытаются зарабатывать на "цене метра, обусловленной концепцией комфортной жизни", КМБ свою рентабельность все больше пытается выжать плотностью втиснутых квартир на минимальной площади. Высотность растет, расстояние от домов уменьшается...
Текущая ситуация и положение Киевгорстроя, по состоянию на 2024 год
Этот раздел описания застройщика я буду стараться всегда держать максимально актуальным и описывать текущую ситуацию и состояние строительной компании на сегодня.
Главным фактором, который сегодня влияет на Киевгорстрой - это его обязательства по завершению строительства более двух десятков объектов от скандального обанкротившегося Укрбуда. Безусловно, это существенный риск для застройщика, ведь это дополнительная финансовая и организационная нагрузка, что может повлечь за собой проблемы со сроками сдачи своих собственных объектов (и это в самом мягком случае). Поэтому, в ближайшее время стоит внимательно наблюдать за ситуацией в этом вопросе, а также динамикой строек собственных объектов КМБ.
По собственным текущим стройкам Киевгорстроя в настоящее время увеличиваются задержки, но справедливости ради, стоит отметить, что это присуще всему рынку первичной недвижимости столицы на сегодня. Уже существенно задерживают первую очередь в ЖК Манхеттен (первичное обещание по срокам сдачи звучало как 4 квартал 2018 года, а реально хоть бы сдали в 2021 году).
При этом, стоит отметить, что на текущий год объекты застройщика строятся относительно активно, хотя легко можно увидеть существенное несоответствие обещанных сроков сдачи к текущему состоянию многих объектов.
Непосредственно динамику сдачи объектов вы можете постоянно наблюдать в моем рейтинге застройщиков, где актуально и полно отображается вся информация, связанная со сроками и задержками сдачи.
Часто задаваемые вопросы о застройщике Киевгорстрой
➤ Киевгорстрой банкрот?
- Киевгорстрой существенно увеличил сроки задержки своих комплексов;
- застройщик обязался достроить объекты обанкротившегося Укрбуд (смотрите список всех проблемных объектов Киева), что существенно повысит финансовую и организационную нагрузку на компанию;
- качество и локации новых объектов оставляют желать лучшего, а значит роста потока новых инвестиций в объекты в будущем ждать не стоит.
➤ У Киевгорстрой проблемы?
В текущей ситуации в стране и мире проблемы добавились у всех застройщиков:
- падение покупательской способности населения;
- падение потребительских настроений и откладывание крупных покупок на будущее;
- рост себестоимости строительства за счет роста фонда оплаты труда и себестоимости строительных материалов.
➤ Предоставляет ли застройщик квартиры в кредит или рассрочку?
Киевгорстрой на все свои объекты предлагает выгодные условия рассрочки. Кроме этого застройщик сотрудничает с рядом банков, которые предоставляют кредит на покупку квартир. Более подробные условия:
- кредит от Кристалбанка и Укргазбанка на срок до 20 лет, при первом взносе от 30%;
- рассрочки на все объекты: на срок до планового ввода объекта в эксплуатацию.
➤ Бывают ли выгодные акции у Киевгорстрой?
- подписаться на рассылку застройщика на их сайте;
- оставить менеджеру свои номер телефона, на который периодически будут приходить СМС и сообщения в Viber о текущих акциях;
- подписаться на страницы застройщика в социальных сетях.
Отзывы о застройщике Киевгорстрой
В не зависимости от застройщика, сейчас очень рискованное время для покупки "обещаний" застройщиков. Цены на первичную недвижимость выросли за последние 4 года довольно существенно. На это накладываются экономические риски, связанные с пандемией и карантином во всем мире. Показатели мировой экономики, ВВП Украины и т.п. говорят что нас ждут, мягко говоря. не простые времена. В такой ситуации лучшей стратегией будет "переждать" или смотреть на "вторичку".
Ведь, с проблемами экономики могут возникнуть проблемы с продажами у застройщиков, что приводит к банкротствам, замораживанию строек и существенным увеличением сроков сдачи строящихся объектов.
* - данный текст я буду постоянно обновлять и держать в актуальном состоянии, в контексте текущей ситуации на рынке
Полный список учитываемых ЖК
МФК Курнатовского
1-4 секции
Апарт-комплекс Электриков
ЖК Милос
ЖК Коломиевский
ЖК Абрикосовый
ЖК Миракс
ЖК Урловский-2
1-4 дома