Здані ЖК
ЖК що будуються
Київміськбуд (КМБ)
Зміст
- Загальна інформація про компанію
- Власник Київміськбуд
- Сайт забудовника
- Новобудови від КМБ
- Переваги Київміськбуд
- Недоліки Київміськбуд
- Поточна ситуація компанії в 2024 році
- Часті питання про забудовника
Київміськбуд, безумовно, найавторитетніша та відома будівельна компанія в усій Україні. Взявши свій початок у далекому 1955 році побудувала мільйони квадратних метрів житла в Києві, а також значущі інфраструктурні об'єкти міста: готелі, школи, садочки, вокзали. До гучних останніх проектів можна віднести реконструкцію стадіону Олімпійський до чемпіонату Європи з футболу у 2012 році.
Холдингова компанія складається з понад 30 різних підприємств (за даними Вікіпедії), кожне з яких тим чи іншим способом відноситься до будівельної галузі та бере участь в процесі проектування й зведення об'єктів нерухомості.
Загальна інформація про компанію
| Рік заснування | 1955 |
| Юридична особа | ПРАТ "ХК "КИЇВМІСЬКБУД" |
| Кінцевий бенефіціарний власник | Акціонери |
| Статутний капітал | 16 534 620 грн |
| Всього проектів | більше 80 |
| Регіони проектів | Київ і область, Одеса, Житомир, Полтава |
| Клас житла | Бізнес, комфорт, економ |
Власник Київміськбуд
Після того, як Україна стала незалежною, компанія була перетворена в закрите акціонерне товариство, де 80% акцій належить Київській міській раді. Часто цими 80% оперують як гарантією максимальної безпеки, нібито в найгірші часи місто не дасть збанкрутіти настільки важливій для городян компанії. Чи так це насправді складно судити, але факт залишається фактом та іншої такої великої будівельної компанії, з державною/громадською часткою володіння, в Києві немає. На мій погляд, це ключовий момент у сприйнятті бренду Київміськбуд інвесторами первинного ринку нерухомості. Досить часто на форумах і в чатах інвесторів можна зустріти згадки про ці 80%, як запорука надійності і неминучості добудови своїх об'єктів.
Сайт забудовника Київміськбуд
Офіційний сайт компанії: kmb.ua
Сайт забудовника Київміськбуд складно назвати дуже сучасним, але він постійно оновлюється, поліпшується дизайн і в принципі, всі свої функції виконує добре. Активні менеджери в чаті, повна інформація по кожному об'єкту будівництва, рендери і планування - все це стандартний набір для сайту сучасного забудовника. Але варто зазначити, що у Київміськбуду відображається практично в реальному часі актуальна наявність квартир і що найприємніше - їх актуальна ціна! Це шалено зручно, це значно підвищує інтерес користувачів до сайту. У поточних реаліях життя, мені здається, кожен сайт повинен мати подібний функціонал.
Новобудови від Київміськбуд
ЖК, що вже здані
| Назва ЖК | Макс. затримка | |
|---|---|---|
| ЖК Радужний | 3 квартал 2022 року | 20 міс. |
| ЖК Італійський квартал | 3 квартал 2021 року | 21 міс. |
| ЖК Медовий | 3 квартал 2021 року | 21 міс. |
| Апарт-комплекс в Пущі Водиці | 3 квартал 2021 року | 7 міс. |
| ЖК Каховська | 4 квартал 2020 року | 15 міс. |
| Освіти, 14 | 2 квартал 2020 року | 9 міс. |
| ЖК Коломієвський | 2 квартал 2020 року | 9 міс. |
| ЖК Лейпцигська | 3 квартал 2019 року | 21 міс. |
| Патріса Лумумби 11 | 4 квартал 2018 року | - |
| ЖК Новомостицько-Замковецький | 1 квартал 2018 року | 15 міс. |
| ЖК Драгоманова | 4 квартал 2017 року | - |
| Освіти, 16 | 4 квартал 2017 року | 24 міс. |
| ЖК Французський квартал | 4 квартал 2016 року | 12 міс. |
| Коперніка 7 | 4 квартал 2016 року | 17 міс. |
| ЖК Возз"єднання, 21в | 3 квартал 2016 року | 10 міс. |
| Гарматна, 39Г | 3 квартал 2016 року | 18 міс. |
| ЖК Гарматная, 39 Г | 2 квартал 2016 року | 18 міс. |
| ЖК Позняки-4а | 3 квартал 2015 року | 12 міс. |
ЖК, що будуються
| Назва ЖК | Планова дата здачі |
|---|---|
| ЖК Міракс | 4 квартал 2019 року |
| ЖК Урлівський-2 | 4 квартал 2020 року |
| ЖК Абрикосовий | 4 квартал 2020 року |
| ЖК Медовий-2 | 4 квартал 2021 року |
| ЖК Урлівський-1 | 4 квартал 2021 року |
| ЖК Отрада | 4 квартал 2021 року |
| Апарт-комплекс Электриков | 2 квартал 2022 року |
| МФК Курнатовского | 4 квартал 2023 року |
| ЖК Мілос | 4 квартал 2024 року |
Чи можна спиратися на більш ніж піввікову історію компанії? Особисто мені не зовсім зрозуміло, як зведена ними панелька в 1958 році впливає на будівництво сучасних ЖК в Києві ... Тому давайте уважніше подивимося на діяльність компанії, починаючи з 2013 року і по сьогоднішній, 2024 рік.
Перше, на що варто звернути увагу, що в останні роки набрала популярність кооперація різних будівельних компаній при зведенні конкретного об'єкта. У зв'язку з цим, Київміськбуд також багато об'єктів (ЖК Позняки 4-а, ЖК Французький квартал) зводив в партнерстві з іншими забудовниками, а також брав участь як партнер в об'єктах інших компаній (ЖК Наш Будинок, ЖК Рибальський, ЖК Світлопарк). З одного боку це позитивний факт, так як об'єднання зусиль і досвіду дозволяє більш ефективно вибудувати процеси і дати ринку більш конкурентоспроможний продукт. Але з іншого боку, компанії виявляються залежні одна від одної і проблеми в одній з них можуть вплинути на іншу компанію.
Друге, що необхідно відзначити, починаючи з 2014 року будівельний ринок, як і економіка країни, перебували в кризі, обумовленій падінням ВВП та істотним зростанням курсу долара. Цей факт вплинув на всіх забудовників, 2014-15 роки були дуже нелегкими і супроводжувалися масовими затримками термінів. У цьому ключі Київміськбуд мав затримки з ЖК Гарматна, 39-г, ЖК Освіти 16, але в цілому компанія досить бадьоро пройшла той період і відносно вчасно здавала об'єкти в експлуатацію.
Чому я звертаю на цей факт увагу? Часто в ЗМІ та інтерв'ю перших осіб Київміськбуду звучать заяви в стилі: "у нас досить накопичених оборотних коштів, для того що б, при будь-яким економічних потрясіннях, добудовувати свої об'єкти". Чи так це насправді я не беруся стверджувати, але хороші показники роботи в кризові роки можуть бути заслугою саме наявності оборотних коштів на продовження робіт, навіть коли продажі на первинному ринку завмирають.
Але повернемося до останніх будівництв. Дані по всім будівництвам, починаючи з 2013 року на сьогоднішній день ви можете побачити тут. За минулі роки Київміськбуд успішно здав ряд великих житлових комплексів:
ЖК Французський квартал. Житловий комплекс бізнес класу на 5 черг будівництва, який здали відносно без значних затримок (перші черги взагалі точно в строк, а найбільша затримка - це остання черга, де затримка склала 12 місяців). Подальший розгляд всього "характеру" Київміськбуду можна навіть не продовжувати, а зупинитися лише на цьому ЖК. Вивчаючи глибше, ми побачимо всі переваги і недоліки забудовника, як то: якість будівництва, специфічне розуміння "бізнес класу" і т.п. Забудовник намагався навіть внести "родзинку" в цей комплекс у вигляді Ейфелевої вежі, але по факту, я б описав цей ЖК, як "спроба зібрати Lexus на заводі ЗАЗ силами дідусів інженерів з минулого століття".
ЖК Новомостицько-Замковецької. Особисто я не дуже добре знайомий з цим ЖК, але судячи по всій зібраній інформації все вийшло "як завжди". Бадьоро почали, вчасно здавали перші черги і суттєво спав темп на останніх чергах. Якість "як завжди у КМБ (Київміськбуд)", щільність забудови - відповідає сучасним тенденціям, тобто суцільні "стіни" до небес.
Ось ми і торкнулися щільність забудови і плавно переходимо до апофеозу сучасних будівельних тенденцій - напевно самий "атмосферний" житловий комплекс, з точки зору щільності.
ЖК Позняки 4-а. Масштабний житловий комплекс, який був побудований в партнерстві з Perfect Group. Здавали комплекс в 6 черг і все будувалося і "здавалося" відносно успішно за термінами, хоча і попадали ці терміни як раз на найскладніший в країні час - 2014-15 роки.
Інші будівництва Київміськбуду можна узагальнити тими самими висновками - будували навіть у складний час, будували "як вміли" за якістю і особливо по "сучасності". Були також, скандальні будівництва і будівництва без дозволів, суди, обурення сусідів будівництв та інвесторів цих будівництв (все це модно нині на ринку житлового будівництва столиці).
Із незвичайного: КМБ був партнером в будівництві масштабних ЖК Рибальський і ЖК Світлопарк. Можливо ці комплекси залучали Київміськбуд тільки заради "імені", для підвищення довіри покупців на старті продажів. Але в кінцевому рахунку з обох проектів КМБ вийшов.
Але є і протилежна історія: коли в проект ЖК Great замість забудовника Ріел зайшов КМБ для будівництва його частини будинків (другий партнер в цьому ЖК - IB Alliance). Складно оцінити і прокоментувати ці події, не знаючи ситуації глибоко зсередини. Але факт залишається фактом.
Якщо узагальнити все вище сказане, то можна виділити основні переваги та недоліки Київміськбуду. Але, єдине, хотілося б відзначити, що всі висновки - це особисто моя суб'єктивна думка, заснована на вивченні ринку як споживача та інвестора на протязі останніх 5 років, а також аналізі об'єктів житлового будівництва, починаючи з 2013 року.
Переваги Київміськбуд
1. Велика компанія, із запасом оборотних коштів і власними будівельними потужностями
Дійсно, в структуру холдингу входять десятки різних компаній, які закривають повний цикл проектних і будівельних робіт. Велика матеріально-технічна база, значні активи і позитивна щорічна фінансова звітність - все це відносно прозоро показує фінансовий стан забудовника. Звичайно, при бажанні й "грамотному" керівництві всі ці активи можуть коштувати менше, ніж зобов'язання холдингу перед кредиторами, підрядниками та інвесторами. Але поки, щорічна фінансова звітність надає оптимізму. Компанія прибуткова, дивіденди виплачуються.
2. 80% акцій належать Київській міській раді
Часто кажуть що це важливий момент, в розрізі того, що якщо у компанії будуть фінансові проблеми, то Київська міська рада зможе використовувати бюджетні кошти для допомоги компанії. Аргумент вагомий, але об'єктивно - можуть використовувати, а можуть і не використовувати! З одного боку - міський бюджет належить всім жителям міста, а не виключно інвесторам КМБ, яким потрібно допомагати. З іншого боку, щорічні дивіденди на 80% акцій йдуть саме до міського бюджету і користуються ними всі жителі міста...
Недоліки Київміськбуд
1. Якість будівництва залишає бажати кращого
Користуючись своїм брендом "надійного" забудовника і маючи свої витоки в далекому 1955 році - компанія зовсім не піклується ні про якість, ні тим більше, про сучасність споруджуваного житла. А навіщо, адже "і так куплять"...
А ось піклуватися забудовнику є про що - в останні роки, терміни здачі об'єктів істотно впали і значно зросли затримки (в деяких проектах до 3-х років). Ще 4-5 років тому компанія здавала свої об'єкти з мінімальними затримками, але останнім часом терміни затримок істотно виросли (дивіться рейтинг надійних забудовників за строками затримок).
Здані ЖК
ЖК що будуються
І дивлячись на компанію зараз, на її розвиток, на те, які запускаються об'єкти, я не бачу тенденцій до зміни цього фактору. Ще швидше забудовник в перспективі точно здавати не буде, а ось шанси на ще більші затримки - цілком реальні.
2. Все менше Київміськбуду дістаються цікаві об'єкти, в хороших місцях і високою доданою вартістю
Поки інші, більш сучасні забудовники намагаються заробляти на "ціні метра, обумовленій концепцією комфортного життя", КМБ свою рентабельність все більше намагається вичавити щільністю втиснутих квартир на мінімальній площі. Висотність зростає, відстань між будинками зменшується...
Поточна ситуація і становище Київміськбуду, станом на 2020 рік
Цей розділ опису забудовника я буду намагатися завжди тримати максимально актуальним і описувати поточну ситуацію і стан будівельної компанії на сьогодні.
Головним фактором, який сьогодні впливає на Київміськбуд - це його зобов'язання по завершенню будівництва понад двох десятків об'єктів від скандального збанкрутілого Укрбуду. Безумовно, це істотний ризик для забудовника, адже це додаткове фінансове і організаційне навантаження, що може спричинити за собою проблеми із термінами здачі своїх власних об'єктів (і це в самому м'якому випадку). Тому, найближчим часом варто уважно спостерігати за ситуацією в цьому питанні, а також динамікою будівництв власних об'єктів КМБ.
На власних поточних будівництвах Київміськбуду в даний час збільшуються затримки, але справедливості заради, варто відзначити, що це властиво всьому ринку первинної нерухомості столиці на сьогодні. Уже істотно затримують першу чергу в ЖК Манхеттен (первинна обіцянка щодо термінів здачі звучала як 4 квартал 2018 року, а реально хоч би здали в 2021 році).
При цьому, варто зазначити, що на поточний, 2020 рік, об'єкти забудовника будуються доволі активно, хоча легко можна побачити істотну невідповідність обіцяних термінів здачі до поточного стану багатьох об'єктів.
Безпосередньо динаміку здачі об'єктів ви можете постійно спостерігати в моєму рейтингу забудовників, де актуально і повно відображається вся інформація, пов'язана з термінами і затримками здачі.
Часті питання про забудовника Київміськбуд
➤ Київміськбуд банкрут?
- Київміськбуд істотно збільшив терміни затримки своїх комплексів;
- забудовник зобов'язався добудувати об'єкти збанкрутілого Укрбуд (дивіться список всіх проблемних ЖК Києва), що істотно підвищить фінансове і організаційне навантаження на компанію;
- якість і локації нових об'єктів залишають бажати кращого, а значить зростання потоку нових інвестицій в об'єкти у майбутньому чекати не варто.
➤ У Київміськбуд проблеми?
У поточній ситуації в країні та світі проблеми додалися у всіх забудовників:
- падіння купівельної спроможності населення;
- падіння споживчих настроїв і відкладання великих покупок на майбутнє;
- зростання собівартості будівництва за рахунок зростання фонду оплати праці й собівартості будівельних матеріалів.
➤ Чи надає забудовник квартири в кредит або розстрочку?
Київміськбуд на всі свої об'єкти пропонує вигідні умови розстрочки. Крім цього забудовник співпрацює з низкою банків, які надають кредит на покупку квартир. Більш детальні умови:
- кредит від Крісталбанка і Укргазбанку на термін до 20 років, при першому внеску від 30%;
- розстрочки на всі об'єкти: на термін до планового введення об'єкта в експлуатацію.
➤ Чи бувають вигідні акції у Київміськбуд?
- підписатися на розсилку забудовника на їх сайті;
- залишити менеджеру свій номер телефону, на який періодично будуть приходити СМС і повідомлення в Viber про поточні акції;
- підписатися на сторінки забудовника в соціальних мережах.
Вiдгуки про забудовника Київміськбуд
В не залежності від забудовника, зараз дуже ризикований час для покупки "обіцянок" забудовників. Ціни на первинну нерухомість виросли за останні 4 роки досить істотно. На це накладаються економічні ризики, пов"язані із пандемією і карантином в усьому світі. Показники світової економіки, ВВП України і т.п. кажуть що нас чекають, м"яко кажучи, не прості часи. У такій ситуації кращою стратегією буде "перечекати" або дивитися на "вторинку".
Адже, із проблемами економіки можуть виникнути проблеми із продажами у забудовників, що призводить до банкрутств, заморожування будівництв та істотним збільшенням термінів здачі об"єктів, що будуються.
* - даний текст я буду постійно оновлювати і тримати в актуальному стані, в контексті поточної ситуації на ринку
Повний список враховуємих ЖК
МФК Курнатовского
1-4 секции
Апарт-комплекс Электриков
ЖК Мілос
ЖК Коломієвський
ЖК Абрикосовий
ЖК Міракс
ЖК Урлівський-2
1-4 дома